Cand se fac investitiile imobiliare

Cand se fac investitiile imobiliareUn complex impunator cu peste 300 de apartamente din zona semicentrala a Bucurestiului tinea umbra masinii mele zilele trecute. Ii eram foarte recunocator pentru ca a mentinut temperatura in masina doar in limitele a 33-34 de grade. Si pentru a-mi exprima recunostinta dar si pentru ca sunt interest de o investitie imobiliara in zona am zis sa fac o vizita pana la punctul de vanzari si sa cer mai multe detalii.

Intru in locatia care serveste ca punct de vanzari si intreb acolo cine ma poate ajuta cu informatii despre un apartament. Erau trei doamne relaxate si glumete din partea dezvoltatorului si o clienta. Sunt rugat sa astept sa termine cu clienta. Astept un pic si apoi ma primeste doama agent de vanzari.

Vanzatorul si cumparatorul fata in fata

Ma asez frumos pe scaun, cu un set bine pregatit de intrebari. Stiam exact ce vroiam si ce sa intreb. Doamna agent ma privea cu o privire fixa (de vanzator de top), cu o politete rece si fortata si cu un zambet arogant abia stapanit.

Doar ca sa fiu foarte clar, nu eram acolo sa fac conversatie si nici de plictiseala. Investitiile imobiliare fac parte din planul meu de independenta financiara. Am o viata cel putin la fel de aglomerata ca domnisoara/doamna in discutie. Diferenta, ea isi facea jobul, eu eram in timpul liber.

La intrabarile mele de bun simt zic eu: cat costa metrul patrat, cat costa o parcare, la ce etaj mai sunt disponibile apartamente, primeam raspunsuri in doi peri si asta dupa ce am fost atentionat ca toate informatiile sunt pe site. Pai stai asa, daca informatiile sunt pe site, tu astepti ca eu sa vin la tine direct si sa spun vreau apartamentul cutare, cu loc de parcare si boxa, poftim banii, hai sa facem actele? Si tu sa iei si comision de 2-3% din valoare. Uite asa usor se castiga 2-3000 EUR dupa mintea unora.

Femeia asta transmitea prin toti porii: Am vandut multe apartamente inca din stadiul de proiect, m-am umplut de bani din comisioane, nu dau doi bani pe tine, ca tine sunt o mie, ca mine nu mai e niciunul.

Da, in boom sunt clienti cu duiumul in imobiliare. Agentii imobiliari devin arganti, nu cedeaza nimic, te servesc prost si nu iti aloca timp sa iti explice. Dezvoltatorii construiesc repede si vand fara sa mai stea la negocieri. Este o piata a vanzatorilor, cumparatorii sunt multi si se adapteza la conditii, la preturi si la toanele vanzatorilor. Cumparatorii au putina putere pentru ca sunt multi si vanzatorii au de unde alege.

Din fericire pentru mine, am fost mult timp aproape de acest fenomen al vanzarilor de apartamente in complexuri rezidentiale. Stiu cum gandesc oamenii din spate, stiu cum gandesc agentii imobiliari si dezvoltatorii, atat in timp de boom cat si in timp de criza.

Cand facem investitii imobiliare

Hai sa vedem care sunt datele problemei in ambele perioade. Vei vedea ca diferentele sunt enorme:

  1. In perioada de boom, cumparatorii sunt masa de manevra. Mesajul transmis lor este: Grabeste-te si vino cu banii acum, cat inca mai avem ce sa iti vindem, ca tine sunt o mie care stau la coada. Cerintele tale nu ma intereseaza si nici nu am niciun interes ca tu sa faci o afacere buna. Tot ce ma intereseaza este sa cumperi acum, in orice conditii si la un pret cat mai mare. Agentii de vanzari se umple de bani, mii si mii de euro veniti usor in fiecare luna. Din pacate pentru ei, majoritatea ii sparg pe toti in acelasi timp, traind pe picior mare si gandindu-se ca asa va fi tot timpul. Dar, bineintales ca situatia nu ramane asa si ajungem la punctul 2.
  2. In criza situatia se schimba dramatic. Agentilor le scad brusc veniturile si obisnuiti fiind cu un anumit stil de viata incep sa intre in panica si sa isi faca treaba mult mai bine. La fel si dezvoltatorii, au nevoie sa vanda un numar de apartamente lunar, pentru a-si plati ratele la banca si sunt dispusi sa lase la pret, sa faca concesii, sa iti ofere gratis unele avantaje, fie ca este vorba de o boxa, un loc de parcare etc. In criza, piata este a cumparatorilor, ei sunt putini, vanzatorii sunt multi si infometati. Acum tu poti sa impui regulile, esti valoros pentru vanzator, nu mai esti unul din turma pe care nu da doi bani ci esti unul dintre putinii care il pot salva pe el de la insolventa pentru inca o luna. Acum poti sa faci achizitiile cele mai profitabile.

Dragilor, profitul se face la cumparare, nu la vanzare. In investitii, intotdeauna cumpara la un pret mai mic decat valoarea intrinseca a activului si vinde la un pret peste aceasta valoare. Culmea este ca nu vei avea concurenta prea mare la cumparaturi ieftine si bune dar o concurenta grozava la cumparaturile scumpe si proaste. Oamenii sunt si vor fi intotdeauna irationali. De aici si pietele care variaza atat de mult, zeci de procente, in sus si in jos.

Vezi cazul agentei de vanzari – aceeasi persoana care astazi nu da doi bani pe tine cand vrei sa cumperi un apartament de 100,000 EUR, maine cand va veni criza va fi super dispusa sa te ajute cu actele, finantarea, sa aibe rabdare cu tine, sa iti obtina boxa gratis, poate si parcare gratis si sa iti si inlocuiasca nu stiu ce amenajari care nu iti plac, tot pe gratis si asta pentru mai putin de 60,000 EUR. Diferenta de timp dintre punctul A si punctul B, poate fi mai mica de 2 ani. Am vazut asta intamplandu-se in perioada boomului anterior si in criza ce a urmat. Acum se va intampla la fel, doar ca nu stim inca momentul dar putem sa urmarim semnele.

Ce semne ne aduce anul?

Semne care ne indica ca nu este cel mai bun moment sa investim in imobiliara:

  1. Cand agentii imobiliari devin aroganti (mai aroganti decat de obicei) este semnul ca trebuie sa te opresti din cautari si sa astepti vremuri mai bune pentru achizitii;
  2. Dobanzile bancare sunt la minime. Dobanzile la creditele imobiliare sunt calculate ca ROBOR + X% si in acest moment ROBOR-ul la 3 luni este de sub 1%. Nu prea mai au unde se mearga decat in … sus. Si cand dobanzile cresc atunci cererea de imobile scade, pentru ca nu isi mai permit cumparatorii sa plateasca dobanzile la credite;
  3. Sfarsitul programului Prima Casa se apropie. Cel mai probabil, acest program va deveni unul cu adevarat social, adresat doar anumitor categorii de persoane cu venituri sub medie. Programul Prima Casa a fost principalul motor al cresterii pietei imobiliare in ultimii ani. Mai putini beneficiari ai programului Prima Casa inseamna o cerere mai slaba;
  4. Leagea darii in plata a blocat deja partial piata imobiliara;
  5. Toata lumea isi cumpara sau vrea sa isi cumpere o casa. Acest punct este legat de cererea crescuta in comparatie cu oferta. In paralel cu cererea crescuta, creste si oferta, adica numarul de apartamente livrate. Problema este ca cererea se consuma mai repede decat oferta si mai devreme sau mai tarziu un numar de dezvoltatori imobiliari vor fi prinsi in off side cu blocurile abia finalizate dar fara cumparatori care sa si le mai permita;

Robert Kyiosaki recomanda investitiile imobiliare ca modalitatea ideala de a atinge independenta financiara. Si are dreptate, venitul din chirii este unul dintre cele mai “pasive” si mai putin volatile venituri care pot fi obtinute. Recomand toata seria de carti a lui Robert Kyiosaki. Sunt lecturi obligatorii pentru toti cei care isi doresc sa atinga independenta financiara.

Poate ai fi tentat sa te arunci acum la o investitie imobiliara. Dar trebuie sa gandesti strategic, nu sa te arunci cu entuziasm la prima achizitie imobiliara atunci cand iti permiti acest lucru. Sanse mari sunt ca atunci cand tu iti permiti (adica ti-au crescut veniturile si bancile dau cu usurinta credite si la dobanzi mici) si ceilalti sa isi permita. Asta inseamna ca avem o cerere mare si cererea mare determina preturi mai mari in imobiliare.

Cheia este ca tu sa iti permiti si sa cumperi atunci cand ceilalti nu isi mai permit sau mai corect spus, inainte ca ceilalti sa inceapa sa isi permita. Automat, vei cumpara la pret mai mic si profitul tau la revanzare cat si randamentul pe care il poti obtine la inchiriere vor fi mai mari. Investitiile imobiliare se fac atunci cand “curge sange pe strazi” nu cand “curge lapte si miere”, pana atunci, ar fi bine sa te pregatesti.

Numai bine si spor la investitii inteligente!

Valentin

 

 

13 comentarii la „Cand se fac investitiile imobiliare”

  1. Ce fac daca am nevoie acum de o casa si e gata in septembrie si am facut deja precontract, in 3 luni trebuie sa ma mut si am ales sa fac un credit imobiliar in loc sa platesc chirie! Este acum momentul?

    1. Având în vedere ca ai făcut deja precontractul cred că ar trebui sa mergi mai departe, mai ales dacă este luat prin programul Prima Casa. Nu cred că acest program va mai exista in viitor în aceleași conditii. Achiziția unei case in care vei locui este o necesitate nu o investiție. Evident că este preferabil să se facă la un preț cât mai bun dar mai sunt si alte aspecte particulare de luat în considerare, de fapt acestea sunt cele mai importante. David Bach spune că daca vrei să devii independent financiar trebuie să ai casa ta. Tind să îi dau dreptate.

      1. Multumesc mult! Am amanat ceva timp, dar acum am gasit exact ce imi doream si nu cred ca este o coincidenta – mai ales ca nu exista coincidente! Este cartierul, etajul, casa, absolut totul se leaga! Multumesc pentru toate articolele tale, am inteles multe si mi-am redus cheltuielile intr-un mod incredibil urmand sfaturile tale!

  2. As vrea parerea a pe subiectil asta… Personal dupa 11-12 ani de imobiliare pot sa spun cu mana pe inima ca are mare dreptate! Nici eu nu cred in „investitiile” imobiliare si in randamentul lor infim…
    Decat sclavii banilor si a propriilor decizii dezastroase mai bine sa ai libertatea de a te muta cand vrei si sa faci ceea ce iti doresti cu bugetul respectiv.
    Desigur ca treaba asta nu e pentru oricine… insa daca te pune pe ganduri… probabil ca e si pt tine!

    http://www.businessinsider.com/buying-house-real-estate-grant-cardone-2016-8

    1. Am urmarit filmuletul – si inteleg mesajul – Este 100% adevarat pentru unii, 100% fals pentru altii, in functie de circumstantele si personalitatea fiecaruia. Tine mai mult de o preferinta personala decat de calcule financiare – oricum costul cu locuinta sunt mari si pentru proprietari si pentru chiriasi.

      Mie personal nu mi se potriveste pentru ca lucrez la unele proiecte pe termen lung aici in bucuresti si am destul de lucru la ele ca sa nu ma mai gadesc la mobilitate. Sunt eu destul de mobil in timpul zilei pentru a nu mai fi mobil si cu casa.

      Casa in care stai poti sa o inchiriezi oricand vrei sa te muti in alt oras sau alta tara. In plus, in romania chiria este mai scumpa decat rata la banca.

      Cum spuneam, mie nu mi se potriveste avand in vedere circumstantele si personalitatea dar altora li se potriveste

      Cum va eu lucrurile:

      E mai bine sa inchiriezi daca sa cumperi daca:
      – Esti o fire foarte dinamica;
      – Te plictisesti repede de un loc;
      – Esti un antreprenor de serie – faci un business il vinzi, iti faci altul etc.;
      – Crezi ca poti scoate un randament mai bun cu avansul pe care l-ai da la casa daca ai vrea sa cumperi;
      – Esti cosmopolit.

      E mai bine sa cumperi decat sa inchiriezi daca:
      – Ai nevoie de mai multa stabilitate;
      – Te concentrezi pe un proiect mai mare pe termen lung intr-un loc si nu ai nevoie de distrageri;
      – Mai risc adverse;
      – Conexiuni familiale si prietenii puternice intr-un loc – este centrul intereselor tale vitale;
      – Cumperi intr-o zona usor de inchiriat, avand optiunea de a casa in chirie in cazul in care vrei sa te muti.

      Tipul nu era impotriva investitiilor imobiliare, chiar spunea ca achizitioneaza proprietati pentru a le inchiria.

      1. Am stat deja in 4 orase, am preste 20 de mutari, deci ma consider o dinamica. Si totusi achizitia imobiliara este o decizie ce am luat-o deja de 2 ori. Argument: daca tot planuiesc sa stau 1-2 ani intr-un loc atunci mai bine rata decat chirie.
        In rest, fiecare achizitie a fost gandita ca o investitie: usor de inchiriat, chiria sa acopere rata, cheltuieli de mentinere mici (nu ultimul etaj, nu aprt. pe coltz etc).

        Contabila ne-a recomandat ca investitie inca un imobil. Deja am prea multe caramizi 😀 😀 .

  3. Mi se pare foarte just raspunsul tau. Cred ca pentru mine o astfel de achizitie ar insemna sa ratez oportunitatea de a face o schimbare majora la nivel financiar. Cum ar fi startups sau alte businessuri similare… desi riscurile sunt mai mari eu ma simt in masura sa le accept. Cred ca si potentialul de crestere este enorm si sunt singurele moduri reale de a rupe randurile.

  4. Complexul rezidential de care vorbesti este in zona Tineretului/Parc Carol, Str. Frigului?
    Te intreb pentru ca eu am cumparat aici pentru investitie si chiriile sunt destul de bune. O garsoniera se inchiriaza cu 350€/luna.

  5. Salut Balan. A influentat pana au aparut alte date care au influentat mai mult: excesul de cash al bancilor, piata imobiliara in crestere, unele modificari ale legislatiei darii in pata, cresterea veniturilor populatiei etc.

Lasă un răspuns