Chirie sau proprietar cu rate la banca

chirie sau proprietar cu rateA fost in viata mea o perioada in care incercam sa implementez tot ce citeam din educatie financiara. Stiam ca informatia este buna, dar neimplementata, reprezinta doar cultura generala. Problema care a aparut destul de devreme la mine, a fost ca citeam multi experti care aveau opinii diametral opuse. Una dintre chestiunile pentru care cei care incearca sa ne invete sa facem bani au opinii diferite, este alegerea dintre a sta in chirie vs a fi proprietar cu rate la banca.

Mi-am dat seama ca un expert este doar un om si opiniile lui sunt bazate, in mare parte, pe personalitatea lui si pe experienta lui de viata. Multi experti se adreseaza doar celor asemenea lor, sau celor care aspira sa fie asemenea lor. Pentru restul, opiniile lor sunt doar opinii nu sfaturi pe care ar trebui sa le urmeze. Totusi, multi experti in educatie financiara isi sustin cu atata tarie opinia incat poti cadea in capcana de a le urma sfatul, desi poate nu ti se potriveste catusi de putin.

Inainte de a intra in detalii financiare, vreau sa redau mai jos comentariul unui cititor care exprimat foarte bine ce este cel mai important atunci cand faci aceasta alegere:

“As spune pentru inceput ca problematica excede sfera acoperita de educatie financiara. Locuinta reprezinta unul din aspectele fundamentale ale vietii de zi cu zi, cu impact enorm asupra tuturor celorlaltor aspecte – locuinta determina cat de obosit ajungi la munca, cat de multumit te intorci acasa, cat de mult cheltui, si altele. De asemenea, criteriile aplicabile in a structura modul de a locui se schimba in timp si sunt specifice fiecaruia – astfel incat a reduce la proprietate vs chirie pare putin simplist.”

Mai simplu spus, inainte sa treci la calcule, vezi care sunt dorintele, preferintele si valorile tale. Ele iti vor dicta in final cat de multumit si implinit esti cu viata ta.

Sa trecem la calcule

Nu mai este niciun secretca rata la banca pentru un apartament este mai mica decat chiria pentru acel apartament. Bancila abunda in astfel de exemple in programele lor de marketing prin care vor sa ii transforme pe chiriasi in clienti.

Sa luam un exemplu totusi: Apartament 2 camere Militari, pret 54.000 EUR. Luam un credit Prima Casa (cel mai avantajos) – avans 5% = 2,700 EUR, rata la banca la un credit de 51,300 EUR, 200 EUR pe 30 de ani. Chiria la acelasi apartament este de 300 EUR. Informatiile folosite au fost luate de pe imobiliare.ro pentru oferte apartamente si chirii si conso.ro pentru credite.

Bun, deci avem avantaj cost rate fata de chirie, acestea fiind cu aproximativ 33% mai mici.

In ceea ce priveste banii imobilizati, avem avantaj chirie vs. credit, din cauza investitie initiale mult mai mari in cazul achizitiei: 2,700 EUR avans + 1000 EUR cheltuieli de achizitie (notar, agent imobiliar), plus vreo 4000 EUR sa zicem in ceva amenajari si mobiler, in total 8000 EUR.

Pentru o investitie de 8000 EUR initiala, tu ai un castig din diferenta dintre rata si chirie de 100 EUR pe luna X 12 = 1,200 EUR. Asta inseamna un randament de 15% pe an. Eu zic ca este un randament destul de bun.

Bun, si fara calculele de mai sus, tot poti deduce logic ca este mai ieftin sa platesti rata la banca vs chirie, asta daca crezi cat de cat in economia de piata. Nimeni pe piata nu face afaceri pentru a iesi in pierdere. Daca un proprietar isi inchiriaza proprietatea de buna voie, fii sigur ca isi va recupera de la chiriasi costul investitie, amenajarile, taxele plus o marja de profit. Altfel, ar fi vandut proprietatea si gata. Nimeni nu intreprinde ceva dor de dragul de a intreprinde. Toti vor sa isi maximizeze profitul.

Vreau sa mai fac doua observatii. Prima, corect ar fi sa compari chiria cu dobanda aferenta ratei, nu cu rata intreaga. Principalul dintr-o rata sunt tot banii tai, nu profitul bancii.

A doua, chiria o platetsti toata viata, ratele doar 20-30 de ani.

Totusi, exista o capcana. Ai grija sa nu iti ingropi viata in betoane, cumparand o proprietate mult peste potentialul tau financiar. Aici regula este simpla, o proprietare nu ar trebui sa coste mai mult de 2.5 ori venitul tau anual (sau al familiei tale).

De ce nu tin argumentele financiare impotriva cumpararii proprietatii

  1. Devii sclavul bancii

Trebuie sa iti spun un secret. Noi aici pe pamant suntem si vom fi intotdeauna “sclavii” cuiva, si spun “scalvii” intre ghilimele. Daca nu suntem sclavii bancii la care avem rate, suntem sclavii proprietarului catre care platim chirie, daca nu suntem sclavii patronului pentru care lucram, vom fi sclavii firmelor de utilitati, supermarketului, dentistului si asa mai departe, cand vom avea nevoie de serviciile si bunurile lor, daca nu suntem sclavii unui loc de munca, vom fii sclavii clientilor nostri si asa mai departe.

Traim intr-o societate in care suntem cu totii interdependenti. Banii nostri vin intotdeauna din buzunarul altcuiva. Banii circula si noi trebuie sa fim parte din acest circuit. Daca nu vrei sa fii “sclavul” nimanui, singura optine este sa te retragi in munti si sa fii pustnic.

Este o diferenta mare intre a fi zdrobit de sistem si a te adapta la el in scopul atingerii obiectivelor tale. Nu lupta impotriva sistemului, te va distruge, foloseste sistemul pentru a-ti atinge visele. Cheia este sa bagi educatie financiara la greu.

  1. Cand stai in chirie si nu iti mai permiti, poti oricand sa te muti undeva mai ieftin

Valabil si daca esti proprietar. Daca ai ditamai apartamentul de 4 camere pe care nu ti-l mai permiti, te muti in chirie in garsionera si inchiriezi apartamentul. Simplu.

  1. Iti ingradeste mobilitatea

Nu ti-o ingradeste neaparat. Poti oricand sa o inchiriezi si sa te muti oriunde doresti. Daca esti pus pe ideea de independenta financiara, investitiile imobiliare sunt un mod excelent de a avansa. Cand iti cumperi o proprietate, fie pentru a o folosi tu sau pentru inchiriere, asigura-te in primul rand ca acea proprietate sa fie inchiriabila.

  1. Iti blochezi banii

Partial de acord. Intradevar iti blochezi ceva bani in avans. Ideea este ca acei bani incep sa produca profit din prima zi: te scuteste pe tine de chirie :). Mai mult, proprietatea se va aprecia in valoare pe termen lung. Deci faci si o investitie de capital.

Singurul caz in care acest argument este valabil, este atunci cand poti intradevar sa genereze randamente mai mari cu banii respective.

  1. Proprietarul plateste taxe la casa, asigurari si reparatii

Taxele de proprietate sunt infime in Romania – la o garsoniera platesti vreo 100 de lei (sau pe acolo) pe an;

Asigurare: La fel, infima, 3-400 de lei pe an;

Reparatii: Corect, dar fii sigur ca proprietarul isi va recupera reparatiile de la tine din chirie.

  1. Nu mai platesti, iti ia banca casa 

Nu si daca o inchiriezei. Daca nu o mai poti plati, te muti la ai tai acasa sau intr-o chirie mai mica sau stai la un prieten. Acelasi lucru l-ai face si daca nu ai mai avea bani de chirie.

Cazurile in care este recomandata chiria in locul cumpararii

  1. Cand inca esti la inceput de drum – inca nu stii ce cariera sa iti alegi, unde vrei sa locuiesti, ce vrei sa faci cu viata ta;
  2. Veniturile tale actuale nu iti permit sa iti iei credit fara sa te indatorezi excesiv. Gradul tau de indatorare nu trebuie sa depaseasca 33% din venit (si asa mi se pare mare);
  3. Jobul tau sau businessul tau este foarte mobil – te muti des din oras in oras sau din tara in tara;
  4. Esti un investitor/ antreprenor foarte bun si poti sa scoti randamente mult mai mari din investitiile tale fata de cei 15% pe care i-am calculate mai devreme. In acest caz, nu are rost sa iti blochezi banii in betoane ci mai bine baga mare si fa bani adevarati;
  5. Nu ai bani de avans – bani pe care sa ii fi economisit tu (nu credit de nevoi personale, nu primiti cadou de la parinti);

Concluzie

Vorbind strict din punct de vedere financiar, decizia de a cumpara in rate vs chirie este simpla: cumpara in rate. E mai profitabil, capitalizezi o parte din rate, acumulezi active.

Sa platesti chirie este comparabil cu a avea un job: esti platit cata vreme muncesti (locuiesti acolo cata vreme platesti), daca o luna nu mai muncesti, nu mai esti platit. Cumpararea unei locuinte este ca o afacere – are costuri de start, muncesti la ea ani de zile, ani in care pe langa ca iti asigura traiul (locuiesti acolo), creste si in valoare (iti creste activul net prin achitarea principalului si prin cresterea in valoare a proprietatii), iar dupa x numar de ani, incepi sa ai venit pasiv din ea.

Trecand peste aspectul strict financiar, decizia de a sta in chirie sau de a sta intr-o proprietate cumparata cu rate, tine mult de personalitatea si circumstantele tale particulare.

Tu nu esti o masina, esti un om, cu dorinte, visuri si preferinte. Daca pentru tine este importanta mobilitatea si esti genul de om care vrea sa isi utilizeze resursele la maxim, pentru a crea produsul, conceptul sau afacerea care sa te propulseze direct in randul tinerilor milionari. Do it, stai in chirie si da tot ce poti ca sa iti iasa.

Altfel, daca esti un constructor si iti place sa inaintezi pas cu pas, sa iti calculezi miscarile si sa cresti incet, sigur, cu rabdare. Just do it, ia-ti casa care sa iti ofere stabilitatea, linistea si confortul de care ai nevoie pentru a te exprima.

Mult succes, pofituri maxime si spor in educatie financiara!

Valentin

PS. Daca vrei sa inveti cum sa iti cresti veniturile, sa iti gestionezi eficient cheltuielile si sa investesti pentru a ajunge independent financiar, iti recomand cartea lui Tony Robbins – Banii: Stapaneste jocul, cea mai buna si completa carte de finante personale aparuta in ultimele decenii.

PSS. Tu ce ai alege: chirie sau proprietar cu rate?

PSSS. Daca ti-a placut articolul despre educatie financiara, te rog da un like si share.

PSSSS. Alatura-te comunitatii nostre StiintaBanilor pentru un boost de educatie financiara.

Introdu-ti adresa de e-mail pentru a primi Planificatorul Financiar:



  
 

16 gânduri despre “Chirie sau proprietar cu rate la banca”

  1. Un articol excelent! Foarte relevant in conditiile autohtone, insa problema pe care o remarc eu dupa 12 ani de imobiliare e urmatoarea: oamenii nu au cultura ta financiara si nici gandirea analitica pentru care te felicit! Si ajung sa faca greseli foarte grave in dorinta oara de a fi proprietari/in randul lumii/avuti sau ce altceva mai cred ei ca realizeaza. Discutia e lunga dar stii si tu unde bat…

  2. Am ezitat mult, insa intr-un final am decis sa achizitionez o garsoniera prin credit. Am ales garsoniera pentru ca ideea de rate pe 30 ani ma sperie, iar momentan imi e suficient pentru a locui si nici nu cred ca se va schimba situatia in urmatorii 5 ani (in care sper sa o pot achita). Din cate vad ma incadrez sub limita de sus a calculelor tale 🙂
    Foarte bune articolele, le citesc cu interes pe toate!

  3. De la masterat am stat tot timpul in chirie caci asa am mai multi bani de investit. Un euro economisit si investit azi, va face inzecit in 20 de ani.

    Acum aproape 3 ani am decis ca in locul unei locuinte proprii (eventual cat mai scumpa) sa devin independent financiar pana-n 40 de ani si sa pot trai oriunde in lume facand ce vreau. Toate persoanele carora le-am povestit strategia mea nu puteau trece peste ideea de a sta in chirie atat de mult timp, zicandu-mi ca de fapt pierd bani.

    Acum, dupa aproape 3 ani de la idee veniturile mele pasive genereaza lunar 17% din cat imi trebuie pentru a fi independent financiar. Tinand cont ca am aproape 29 de ani iar salariul va mai creste (sper), 17% e un procent frumusel ce-mi da speranta.

      1. Da, dar nu te astepta sa fie nimic spectaculos. Sunt mai degraba un slab investitor decat unul de succes. Ma ajuta in schimb faptul ca economisesc f mult impreuna cu sotia (aprox 65%-70% din salariu) si investesc tot ce economisesc + tot venitul pasiv.

        Astfel, am o jumatate de chirie dintr-un apartament pe care l-am cumparat jumi-juma cu sor-mea. Am mai cumparat un teren agricol in satul in care am copilarit verile si e dat in arenda.
        In BE inchiriez un garaj. De asemenea tot in BE am un portofoliu bazat pe dividende ce-mi aduce in medie aprox. 100 EUR pe luna net. Dar e destul de prost facut si pe graba. In ultima luna si jumatate am citit enorm despre investitii pe bursa, taxe, am vorbit cu persoane cu experienta etc si in urmatoarele luni voi schimba strategia.

  4. Perfect, asta este si reteta clasica: 2-3 proprietati de inchiriat, ceva teren agricol in arenda, un portofoliu de actiuni platitoare de dividende, ceva depozite/obligatiuni si daca ai si un produs educational de unde sa iti iei redevente – Kiyosaki te numesti 🙂

  5. De fapt, problema locuinta e si una emotionala: avem nevoie de siguranta dar si de un camin personalizat. Poate de aceea din cauza asta multi nu vad alternativele la o ipoteca impovoratoare. Problema ramane de la inceput: achizitie mai mare decat o pot duce + costuri de intretinere fara numar (reparatii si mobilat scump, etc).
    Eu am a2a achizitie imobiliara: tot cerebrala e. De data asta am declarat cheltuieli profesionale (pe firma) si deduc asa o parte, dar daca as trece prin criza financiara, am solutii alternative, ca cele expuse de tine.

    Cu cateva luni in urma o amica mi-a scris disperata ca i se termina contractul si are rata mare etc. Din cele expuse ei sunt mai multe scenarii:
    -mutat temporar ieftin langa serviciul sotului/scoala copilului pt a nu plati transport, si inchiriat casa
    -negociat cu banca dobanda mai mica. Sunt sanse!! cunosc care au reusit.
    -redus din facturi temporar si facut plati anticipate: vandut masina si inchis credit la masina, renuntat cablu, renuntat sala fitness etc.
    -vandut imobil si acoperit datorii si stat in chirie mica pana strang suficient avans sa o ia de la capat, cu cap.

    Din pacate si in cazul ei (si in cazul altora, nu e singura pers. in jur disperata cu banii) problema ramane lipsa de actiune. Asa cum bine ai zis, si o sa te citez si pe blog la mine (daca nu te superi): informatia fara actiune ramane cultura generala.

    1. Buna, bine ai venit in comunitate.

      Se vede ca ai o gandire analitica si iei deciziile rational. In cazul achizitiei unei locuinte cred ca este important sa fii mai intai rational (ce imi permit, ce nevoi am etc.) si abia apoi sa intervina preferintele personale.

  6. A, si inca o remarca: platile anticipate maresc randamentul unei locuinte. In afara, evident, daca gasesc o sursa de investitii cu randament mai mare decat dobanda. Ideea e simpla: credit pe 30 ani nu as face pentru ca sunt sigura ca peste 30 ani o sa am probleme de sanatate ce nu imi vor permite sa lucrez full time ca acum si mai sigur o sa am alte prioritati, dar sica orice plata anticipata acum cu scaderea perioadei imi scurteaza nu doar perioada dar si dobanda totala (platile anticipate le-am facut la principal).
    Astfel, la prima mea ipoteca (550 lei rata lunar, 28 de ani) am facut o plata anticipata de 1000 lei (2 rate) si cerut sa scada perioada: mi-a scazut cu epste 1 an.

    1. Buna observatie – platile anticipate merita facuta daca nu ai alternative mai profitabile de plasare a banilor sau daca nu ai cunostintele necesare pentru a genera un randament de peste 3-4% pe an cat este dobanda la ipotecare.

  7. Noi avem avantajul ca si-au rupt altii dintii sa avem noi apartamente. Acum ne facem si o casa la tara. Dar, daca nu eram apropitari prin munca altora, SIGUR ne chinuiam cu o rata. La cat de nereglementate si de scumpe sunt chiriile in Romania, faceam rata. Nu vreau sa aud de nicio datorie, dar pentru casa am fi facut.

    1. Buna Ramona, nu toate datoriile sunt rele. Unele iti aduc avantaje financiare. Daca dobanda platita pentru o rata este semnificativ mai mica decat chiria, atunci in opinia mea, merita sa faci credit. Dar asta mi se aplica mie si situatiei mele concrete.

  8. Salut,

    Eu am mers pe achizitia unui apartament pe 25 de ani. Am platit 10 ani chirie si am facut o refinantare si plati anticipate. Mai am de plata inca 7 ani de zile si vreau sa il termin in 2-3 ani de zile tot prin plati anticipate.
    Am auzit si eu conceptia aceasta ca e mai bine sa platesti o chirie dar in opinia mea am vazut apartamentul ca o investitie.
    L-am cumparat la un curs de 3,6 euro si practic valoarea apartamentului a crescut o data cu marirea paritatii euro/leu.
    In plus dupa ce l-am achitat banii pe care ii dadeam pe rata ii voi investi in actiuni si ies in avantaj decat daca as fi platit toata viata chirie.
    Avantajul meu a fost ca am avut un apartament mostenit de sotia mea pe care l-am inchiriat si in 10 ani de chirie practic am obtinut inca o data valoarea lui, iar valoarea chiriei am platit-o ca si rata pentru noul apartament.
    Exact asta facea si Kiyosaki. Lua imprumtul de la banca ptr un apartament sau o casa pe care stia ca o poate inchiria la un anumit pret (aici discuta cu un agent imobiliar) si isi facea un calcul ca in 7 ani chiria sa acopere valoarea imprumutului. Atunci investitia trecea pe plus si isi schimba forma din pasiv in activ.

    As recomanda chiria daca vrei sa te muti in alta tara, alt oras si nu vei sa depinzi de un apartament sau nu ai un salariu care sa iti permita o rata la banca.

    Succes,

    Ninel

    1. Salut Ninel. Foarte bun exemplul tau. Decizia de a alege chirie sau rata la banca tine foarte mult de circumstantele, personalitatea si planurile de viitor ale fiecaruia. Totusi, din punct de vedere cifre, achizitia unui apartament este mai profitabila in majoritatea situatiilor (mai putin in cazul achizitiilor in boom economic, desi pe termen lung si acestea ar putea sa fie profitabile).

  9. În urmă cu 3 ani aveam disponibili banii sa ne cumpărăm un apartament nou. După ce am analizat puțin situația am hotărât să cumpărăm 2 garsoniere pe care le închiriem iar din chirie plătim rata la același apartament. Când vom termina creditul vom câștiga în plus cele 2 garsoniere.
    Din păcate, la noi nici o banca nu dă credite pe care să le plătești din chirie. Noi am încercat să facem mișcarea asta dar peste tot am primit doar ridicări din umeri! Dar nu ne lăsăm, trebuie să-i convingem cumva.

Lasă un răspuns