Cum mi-am creat prima sursa de venit pasiv pornind de la zero

sursa de venit pasiv“Nu pot sa spun ce este aceasta putere, tot ce stiu este ca ea exista si ca functioneaza numai atunci cand o persoana se afla in acea stare de spririt in care stie exact ce isi doreste si este ferm hotarata sa nu renunte pana nu gaseste ce cauta” spunea Alexander Graham Hill

Exact aceasta putere a pus stapanire pe mine…intr-o zi, cu totul intamplator (desi nimic nu este intamplator), pe cand ma aflam la un targ de carte. Nehotarata ce sa imi cumpar, o doamna, de la un stand, pentru a-si vinde marfa, mi-a pus in mana cartea “Tatal bogat, tata sarac” a lui Robert Kiyosaky cu indemnul “este o carte pe care toata lumea trebuie sa o citesca!”.

As fi ajuns altfel sa o citesc? Poate ca da, poate ca nu. As fi ajuns altfel sa ma trezesc si sa-mi doresc sa ies din labirint sau din cursa sobolanului? Poate ca da poate ca nu. Un lucru este cert, acesta a fost calea mea.

Cartea a actionat ca o trezire brusca de a genera surse de venit pasiv si o dorinta arzatoare de deveni independent financiar, independenta pe care sa o castig cu un minim de efort in paralel cu job-ul actual in 7-10 ani de zile. Cand spun minim de efort, ma refer la 4-5 ore alocate saptamanal pentru educatie si prospectare piata. Am citit toate cartile lui Kiyosaky, si multe alte carti de Educatie Financiara. Cartea aceasta nu a trezit in mine doar dorinta de a genera surse de venit pasiv ci a deschis si apetitul pentru o Educatie Financiara permanenta.

Si pentru ca teoria avea nevoie de practica, m-am gandit ca este timpul sa trec la actiune.

Investitii imobiliare

Sunt multe feluri de investitii dar cele imobiliare sunt la indemana oricui si nu iti trebuie prea multa educatie suplimentara fata de ceea ce stii iar riscul este minim. Toata lumea si-a cumparat o casa si stie cum se poate face acest lucru. In plus, in cazul unei crize, piata imobiliara se ajusteaza in jos cu app. 30-35% si nu imediat ci in app. 6 luni.

Se spune ca devenim ceea ce credem ca vom deveni!

Jeff Keller in cartea sa Atitudinea este totul povesteste cum si-a propus el intr-un an sa investeasca in 2 proprietati. 6 luni inainte si-a canalizat gandurile asupra acestui lucru. Isi nota in scris acest scop de cateva ori pe zi si se gandea des la el. Seara si la sfarsit de saptamana mergea cu agentii imobiliari sa viziteze case. Dupa ce a vizionat 100 de case si s-a informat asupra altor cateva sute, a investit in 2 case si si-a atins scopul.

Cum a functionat la mine

La mine a functionat mult mai simplu pentru ca stiu ce vreau sa fac si unde vreau sa ajung!

Ca si prim pas mi-am propus sa cumpar un apartament nerenovat, in zona x, sa il renovez si ulterior, fie sa il vand cu un profit imediat de minim de 15% (pret vanzare minus pret cumparare inclusiv cheltuieli notar si cheltuieli legate de imprumutul bancar) fie sa il inchiriez cu un randament de 5% minim annual.

Randamentul l-am calculat urmand rationamentul din acest articol:

Profitul = diferenta intre Venituri  (chirie 11 luni) si Cheltuieli (rata la banca 12 luni + asigurare imobil + impozit cladire + cheltuieli neprevazute + impozit chirie) raportat la Costul total al investitei initiale (avans imprumut plus renovare).

De mult timp analizam preturile la proprietatile in zona respectiva. Stiam ca pentru a inchiria un apartament, nu este suficient ca acesta sa aiba doar dotari de calitate, ci conteaza foarte mult aproprierea de mijloacele de transport, magazine si parc.

Stiam exact zona in care voiam sa cumpar apartamentul. Mai mult, am analizat preturile de vanzare in zona respectiva cat si pretul chiriilor si astfel mi-am facut un calcul cu cat ar trebui sa cumpar pentru a marca profitul de la cumparare (in cazul in care il vand imediat dupa renovare). Ca urmare, intr-o seara, am intrat pe un site de vanzari imobiliare si am observat un apartament de 2 camere exact in zona respectiva, cu pretul limita pe ca mi-l propusesem asa ca a doua zi dimineata am sunat. Am fost primul client, am fost la vizionare si am decis sa il cumpar pe loc.

Apartamentul arata jalnic, mi-a fost frica chiar sa intru in el dar eu m-am uitat la potentialul lui nu la cum arata.

Cifrele investitiei imobiliare – Update StiintaBanilor

Vorbim de un apartament in Bucuresti.

Pretul de achizitie al apartamentului a fost de 40,000 EUR.

Finantarea achizitiei s-a facut astfel:

  1. Avans 11,500 EUR (din descoperire de card, imprumuturi de la familie si vanzarea autoturismului personal);
  2. Credit bancar 28,500 EUR.

Investitiile ulterioare in apartament, pentru renovare si amenajare au fost de 8,500 EUR (3,500 EUR restul ramas din vanzarea autoturismului si 5,000 EUR economiile facute drastic in perioada de amenajare).

Calculele complete in tabelul de mai jos:

Un randament de 5% la inchiriere, luand in considerare o chirie sub media zonei de 350 EUR (media este in jur de 400 EUR) si echivalentul a 11 chirii lunare.

La un venit anual din chirii sub plafonul de 22,800 RON, acest venit nu este supus CASS.

In caz de vanzare imediata, profitul ar fi astfel:

Pretul de 1,400 EUR este pretul zonei, pentru un apartament de 2 camere in stare buna. Randamentul investitiei ar fi de 43%. Nu este rau pentru jumatate de an.

Bineinteles, pentru a-l confirma se poate pune in vanzare efectiv si vazut ofertele primite efectiv.

Strict uitandu-ne pe aceste calcule, pare ca varianta vanzarii este mai profitabila, mai ales ca vine primavara (cand se dezgheata piata imobiliara) si mai ales ca va incepe noul program Prima Casa.

Dar decizia finala trebuie luata si in functie de situatia concreta a investitorului (datorii toatale, disponibilitati, alocare active etc.) si in functie de asteptarile de apreciere pe viitor.

La un pret de 1,400 EUR pe metru patrat, cat ar plati un eventual cumparator, daca ar face achizitia cu banii cash am avea:

  • total venituri nete din chirii anuale ar fi de 3,519 EUR (conform primului tabel);
  • Pret evaluat: 58,800 EUR;
  • Randamentul ar fi de chirii/valoare apartament = 6%

Randamentul pare mic raportat la alte oportunitati de pe piata din acest moment, de exemplu randamentul dividendelor celor mai importante companii de la BVB, de 10% estimat pentru anul 2018. Vezi aici.

Pe de alta parte, daca ne uitam la istoricul preturilor medii pe mp din Bucuresti:

Pare ca mai avem loc de crestere.

Sfaturi legate de investitii imobiliare

Sunt multe sfaturi legate de investitiile imobiliare. Se spune ca trebuie sa astepti momentul potrivit ca sa investesti cand piata este jos si sa profiti de oportunitati. De asemenea, se spune ca in perioade de crestere economica, cand Robor-ul creste, ca este mai bine sa investesti dupa ce strangi toti banii pentru ca randamentul investitiei este mai bun.

Imi place un sfat al lui Harv Eker (Secretele mintii de milionar) care spune “Nu astepta sa investesti in imobiliare ci investeste in imobiliare si asteapta!”

Economiile mele la inceputul acestei investitii erau zero. Aveam doar o descoperire de cont de 3000 Euro. Trebuia sa ma sperii ca Robor-ul crescuse de la 1,8 la aproape 3 in toamna anului trecut? Trebuia sa ma sperie ca piata imobiliara s-a apreciat in 2017 cu 10% in Bucuresti? Trebuia sa ma opreasca faptul ca nu aveam economii pentru a achizitiona apartamentul? Trebuia sa ma opreasca faptul ca sunt angajat, mama si sotie si asta imi ocupa 120% din timp? Poate ca da dar atunci cand ai un scop in minte, nimic nu te poate opri!

Deci, cu descoperirea de cont, si cu cateva mii de euro imprumutati de la parinti, am dat avansul pentru apartament iar diferenta am imprumutat-o de la banca cu dobanda fixa. Rata este putin mai mare decat la cel cu dobanda variabila dar o perioada de 5 ani suntem acoperiti fata de un risc de crestere a Robor-ului.

Cu economiile lunare, timp de 6 luni (unde am economisit la maxim aplicand toate sfaturile posibile aproape 40% din salariu), l-am renovat iar in 2-3 saptamani este gata.

De la idee la bani, tot procesul a durat aproximativ 6 luni. Ideea/decizia de a cumpa un apartament a incoltit in Octombrie 2017 iar in Aprilie/Mai anul acesta voi avea prima mea sursa de venit pasiv.

Daca eu am putut face acest lucru, plecand de la zero, fara nici o experienta prealabila, cu un venit mediu lunar intre 1000-3000 euro lunar ca majoritatea celor ce urmaresc postarile de pe Stiinta Banilor (conform studiului realizat de Valentin),  dar cu un scop clar in minte, cred ca oricine poate.

Important este:

  • Sa stabilesti clar scopul si sa faceti ceva pentru el in fiecare zi!
  • Sa nu lasi gandurile negative sa va opreasca; exista o solutie pentru orice!
  • Sa te educi financiar permanent (carti, worshop-uri, cursuri) pentru a mentine mindset-ul potrivit!

„Un lucru intotdeauna pare imposibil pana este facut.” (Nelson Mandela)

Schimbarea sta in puterea noastra, a fiecaruia dintre noi!

Succes tuturor!

Guest post – O cititoare a blogului care si-a inceput drumul spre independenta financiara.

Observatii StiintaBanilor

Vreau sa punctez cateva aspecte importante extrase din experienta autoarei:

  • Scop clar: un apartament pe care sa il renoveze si sa il vanda din start cu minim 15% profit sau sa il inchirieze cu un randament de minim 5% pe an (conform unui calcul conservator);
  • De la motivatie a trecut repede la actiune;
  • A calculat achizitia astfel incat sa poata marca profit inca de la cumparare (pretul de achizitie sa fie sub pretul pietei);
  • Vezi potentialul unei investitii, nu stadiul in care se afla astazi;

Si sunt convins ca acesta este doar primul pas pentru autoarea postarii.

Nu trebuie cautata investitia perfecta de la inceput. Incepatorii nu au cum sa le vada si in plus exista riscul sa amane la nesfarsit.

Formula este simpla: Invata cat de mult poti despre un anumit tip de investitie, aplica ce ai invatat, cat poti tu de bine (actioneaza) si apoi evaluezi rezultatele si o iei de la capat. 🙂

Tineti minte sa faceti risc management (nici o investitie sa nu te expuna la riscuri care sa iti afecteaza semnificativ situatia) si money management (planificare financiara si control strict al bugetului).

Numai bine si spor la investitii profitabile!

Valentin

PS. Impartaseste-ne si tu povestea primei tale investitii printr-un comentariu sau sub forma unui guest post pe care poti sa mi-l trimiti pe email la valentin@stiintabanilor.ro

PPS. Daca ti-a placut articolul si l-ai gasit util, te rugam se ne dai un share.

PPPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.

Obtine Ebook-ul 12 Surse de venituri suplimentare:

 

20 de comentarii la „Cum mi-am creat prima sursa de venit pasiv pornind de la zero”

  1. super articol! Felicitari pentru reusita! Cine zice ca femeile nu se descurca … 🙂

    Am o intrebare pentru autoare: cum s-a descurcat financiar cele 6 luni cand a renovat (cheltuieli mari), a platit si rata, si nu a avut aprt. inchiriat sa acopere rata? Mai ales ca ea nu avea rutina economisitului inainte de decizie. Aceasta perioada „imi ingheata” deciziile, fie din motive psihologice (nu stim cat dureaza renovarea, nu stim ce surprize apar la renovare, nu stiu daca pot sa strang cureaua mai mult decat acum etc) dar mai ales financiar (desi am o rutina de ani de zile si am rata de economisit mare, un asemenea eveniment nu stiu cum l-as duce 😀 ).

  2. Totdeauna am economisit dar asta pentru ca din venitul pe care il castigam, ramaneau intre 5-10% lunar si-l il puneam intr-un cont in banca. Ceea ce nu am facut niciodata, niciodata nu m-am platit mai intai pe mine.
    Cu economiile de o viata, anul trecut am investit int-un alt proiect care va aduce un venit pasiv abia peste 2 ani.

    Primul pas si cel mai greu atunci cand ne-am decis sa investim in acest apartament, a fost sa renuntam la cardurile de credit. Ne-a luat vreo 3 luni. Pasul doi a fost sa investim in apartament mai intai iar apoi sa ne gestionam restul cheltuielilor cu ce ramanea.

    Apartamentul l-am gasit in Octombrie 2017. Proprietarul nu avea actele gata dar pentru ca am avut incredere in el si el in mine, mi-a dat cheile si m-am apucat de renovare.
    Imprumutul l-am luat la sfarsitul lui Ianuarie (cand actele lui au fost gata – succesiune, cadastru) cand am semnat si actele de vanzare cumparare. Pana acum am platit 2 rate, una partial de 500 lei iar cealalta in intregime de 870 lei acum 3 zile.

    Puteam sa fac aceasta invetitie mai bine, sa strang un fond de rezerva mai intai, sa economisesc si sa il cumpar cu cash? cu siguranta ca da! Totdeauna exista loc de mai bine iar eu sunt o incepatoare si invat in fiecare zi.

    Am avut in minte tot timpul gandul ca cea mai buna zi de a investi in imobiliare este ieri (asta pentru ca am ratat anul 2009 si ulterior si 2014) 🙂

    Succes!

    1. Multumesc pentru adaugare.
      Va felicit pt disciplina de a economisi, putini o au, si mai putine femei o au :)))

      Cat despre decizii, vad ca ati riscat si riscat – zugravit inainte de cumparare…sunteti tari!!!

  3. Piata imobiliara in prezent si de cativa ani buni, este o piata pur speculativa si mult supraevaluata. Cumpararea unui apartament cu credit pentru investitie nu este o sursa de venit pasiv, pentru ca amortizarea acestuia, la valoarea la care ajunge cu tot cu dobanzi, nu doar pretul de cumparare, se va face in 20, 30 de ani. Chiar si dobanda fixa are alte riscuri si caracteristici asociate. O investitie in care incepi cu adevarat sa castigi dupa 30 de ani nu se poate considera investitie. Pe aceasta idee de investitie, cu bani luati prin credite pe zeci de ani au mers foarte multi si au ramas fara case si in plus si cu datorii, pana la legea darii in plata. Sa ne amintim cazul francului elvetian.
    O investitie ar fi fost in cel mai fericit caz, sa ai bani cash, si sa prinzi cu adevarat o oferta pe care sa iti permiti sa o negociezi foarte eficient avand banii cash. Banii cash iti dau putere in negociere si nu banii imprumutati si aia inseamna cu adevarat o educatie financiara sanatoasa. Ceea ce a facut autorul articolului este o idiotenie care i-a bagat pe multi in faliment si in probleme mai mari decat inainte.

    1. Doru, cu scuzele de rigoare,imi permit sa raspund comentariului tau……Daca te referi ca exista/existau alternative cu posibilitati mai mari de castig,nu pot sa spun ca nu este asa…..Dar ai auzit de ” imprumuturile bune ” ? Poate pare o absurditate si presupun ,intr-adevar, un risc mai mare al investitiei si un randament ,logic,mai redus, dar,facute in mod inteligent,iti permit sa „faci bani cu banii altora”…..Daca venitul pasiv acopera cu brio obligatiile financiare la care te-ai angajat….nu inteleg de ce investitia respectiva este ,asa cum mult prea dur ai numit-o,”o idiotenie”. Sa nu uitam ca doamna in cauza are oricand doua alternative….nu una . Fie vinde apartamentul si deja ,are un profit imediat…..fie il inchiriaza si pe masura ce surplusul dintre chirie si obligatiile financiare se aduna…..face profit….Binenteles ,sunt multi factori variabili in joc,dar ,cel putin teoretic ,pe masura ce timpul trece,fara a mai „munci” pentru aceasta ,apartamentul in cauza intra…..usor….usor ,cu adevarat in proprietatea doamnei …..

    2. Doru, in momentul acesta piata romaneasca este echilibrata. Speculativ a fost 2007.
      Investitiile se calculeaza in randament. Sunt investitii proaste (negativ) si investitii bune, si unele sunt si mai bune decat astea bune. Castigul doamnei apare din primul rand din luna in care chiria e mai mare decat rata, dar si din faptul ca acopera inflatia. Cat timp are rata la banca atunci randamentul e mic, dar daca face cateva plati anticipate randamentul creste spre 2-3% (eu primul imobil l-am achitat in 8 ani cu o rata de economisit intre 10 si 20% dar daca nu aveam ipoteca aceasta achizitie ar fi fost peste 18 ani fara sa calculez banii diminuati de inflatie).
      Da, e mai mare randamentul la o investitie imobiliara cu 25% avans, si mai buna cu toti banii avuti.

  4. Hello! foarte bun articolul si felicitari pentru initiativa. Sunt novice in tot ce inseamna creditari, investitii sau imobiliare si am o intrebare. Spre exemplu, e posibil ca tu sa vinzi acel apartament si sa nu returnezi creditul? Adica imprumutul sa mearga mai departe cu tine platind lunar rata, dar tu sa ramai cu banii de pe vanzare, cash? mersi!

  5. Corect, se poate! Tocmai am intrebat la banca zilele trecute. Ideea este ca eu am ipotecat chiar apartamentul in cauza pentru acest imprumut iar pentru a pastra banii, trebuie mutata ipoteca pe alta proprietate. Este un process de durata in cadrul bancii (2-3 saptamani) pentru ca necesita aprobari suplimentare dar nu este imposibil.

  6. Salut
    O intrebare : o investitie in bonduri/obligatiuni aduce anual 4-5% clar si fara riscuri majore; daca tot a facut un efort de ~16500euro de ce s-a angajat la credit cand avea posibilitatea de return fix fara batai de capa; la inceput mai mic dar reinvestind economiile anual ar fi ajuns in cativa ani la acelasi lucru? Un ap. trebuie refacut dupa 4-5ani de locuit ca sa poata fi inchiriat + batai de cap sa colectezi chiria etc.

    1. Poti sa iti aloci banii pe ce clase de active consideri. Fiecare clasa de active are avantajele si dezavantajele ei. De exemplu bondurile sunt mai sigure si mult mai pasive insa in mod normal nu iti aduc crestere de capital. Imobiliarele iti aduc pe langa chirie si crestere de capital.

      1. Crestere in ce sens? Ca se apreciaza pretul final? Dar acesta poate si sa scada. Iar obligatiunile or fi pasive dar aduc acelasi randament discutand cazul de fata. Tehnic e acelasi lucru dar fara riscurile aferente unui credit, unui bun folosit de altul, unui bun ce trebuie intretinut. etc. Este o solutie si pare ok; dar randamentul e micut.

  7. Eu nu cred ca acest articol este real. Cifrele prezentate cred ca sunt false. Ce apartament in București cu 2 camere îl cumperi cu 40.000eur și apoi după renovare îl vinzi cu 1400€/mp ? Și chiria in zona este de 400 EUR . E clar ca nu are cum un apartament chiar și fără îmbunătățiri sa coate atât având in vedere ca in zona prețul chiriei este de 400€.
    Dacă este vorba de un imobil sa zicem intr-o zona centrală și ați cumpărat un apartament din 1935 sa zicem, ok îl puteți închiria cu 400€ dar nimeni nu oferă 1400€/mp pe un imobil construit pana in 1977. Deci nu aveați cum
    Sa îl vindeți la doar 6 luni distanță cu profit așa de mare. Un alt lucru important este ca ați omis (intenționat sau nu) sa Spuneti și suprafața apartamentului.
    De obicei astfel de chilipiruri prind foarte rar doar oamenii care lucreaza in imobiliare și au mulți ani experienta și au persoane in agenții care le când ponturi despre apartamente scoase la vânzare.

    1. Cifrele sunt reale. Va pot convinge doar arantandu-va actele dar nu stiu cat este de relevant. Intentia mea a fost sa share-uiesc din experienta proprie de incepator si poate sa inspir pe unii sa faca un pas inainte. Apartamentul are 42m2. Aveti dreptate, pretul pe care l-am obtinut pe el a fost maxim 1300 Eur/m2. Ca urmare, nu l-am vandut, l-am inchiriat cu 390 Eur/luna, un randament putin peste 5%.

      1. autoare guest post-> Asa o intrebare. Daca chiria e 390 lunar si pretul total e 48500 cu reparatie cu tot, cum de randamentul e doar 5 si un pic dupa dvs? Mie personal imi iese aproape dublu. Adica f aproape de 10. 48500(E pret total)/390(E/Luna Chirie)/11(Luni in an aveti chirias)= 11.30 Ani se intoarce investitia -> 100%/11.30 ani= 8.84% daca mai exact.
        Sau eu ceva incorect calculez?
        Apropo, pentru restul, confirm, intr-adevar se poate de gasit apartament (fara reparatie ce tre facuta) la care chiria = 1% pe luna!! Sau… f f f aproape de acest 1%.

        1. Draga Sandy, aceasta postare te poate inspira, lasa rece sau revolta. Este treaba ta. Insa, in nciun caz nu ai permisiunea de o insulti pe autoare. O persoana si-a alocat cateva ore din viata pentru a expune un caz concret de investitie, dificultatile cat si greselile de evitat in aceste cazuri. Totul in mod gratuit, oferit din generozitate. Nu este rolul ei sa te convinga pe tine sa faci vreun pas, sa te inspire pe tine in mod particular sau sa expuna mai mult decat a expus deja.

          Te rog sa respecti munca si generozitatea altor oameni si daca consideri ca materialele de pe acest blog nu corespund standardului tau de calitate, poti sa parasesti acest blog si sa te reorientezi.

          1. Cred ca autoarea poate sa ne spuna si singura daca se simte insultata sau nu. Trecand peste acest aspect care anume este insulta ? Sarcasm = insulta ?

            Argumentul tau este ca expunerea doamnei nu se poate comenta pentru ca este gratuita ? Combaterea (corecta sau nu) a unui punct de vedere nu duce la ceva negativ, din contra, astfel subiectul este extins si ambele parti pot ajunge la o intelegere mai buna a temei. In orice caz probabil tu ai citit in mod eronat in comentariul meu mai mult decat era cazul, eu nu am cerut convingere, inspiratie sau extinderea expunerii din partea doamnei, cel mult se poate spune ca am subliniat lipsa unui aspect esential care scade valoarea articolului, cum au facut si alti comentatori.

            Respectul se castiga prin fapte, nu prin vorbe intr-un context prezentat partial.

  8. Salut! Multumim pentru ca ai impartasit aceasta experienta si ca nu ai pastrat-o pentru tine. Sunt unul dintre oamenii care a citit aproapte in intregine colectia Kyosaki, dar care nu actioneaza si in zona de imobiliare. Motivul este, ca ma voi impotmoli dupa primul credit. Oare acum, ca ai facut un prim credit si fluxul de numerar lunar este pozitiv, vei mai reusit sa iti mai faci un alt credit imobiliar/ipotecar, si inca unul… si tot asa, Mie nu prea imi iese socoteala. Multumesc!

Lasă un răspuns