Investitii in apartamente pentru inchiriere

investitii in apartamenteIn anul 2017, aproximativ 15% din achizitiile de apartamente sunt investitii in apartamente pentru inchiriere. Acest trend s-a consolidat din ce in ce mai mult in ultimii ani datorita randamentelor la inchiriere destul de bune, a cresterii generalizate a veniturilor dar si din cauza unei aparente lipse de alternative profitabile de plasare a economiilor.

De cativa ani, a tine banii la banca in depozite este o miscare total neprofitabila. Depozitele bancare nu sunt modalitati de investitii pentru ca ele vor acoperi in cel mai bun caz doar inflatia.

Totusi, depozitele bancare sunt foarte utile in anumite contitii:

  • Cand sunt statii temporare pentru banii pe care ai de gand sa ii investesti in altceva;
  • Cand sunt acele sume de bani pe care le pastrezi pentru Fondul de rezerva;
  • Cand sunt sume de bani puse deoparte pentru a profita de oportunitati de moment (vrea sa vanda vecinul rapid o parcela de pamant, un IPO atractiv la bursa, sau o cadere temporara a preturilor actiunilor etc.)

In afara cazurilor de mai sus, a tine banii la banca la infinit este o miscare neprofitabila pe termen lung.

Una dintre alternativele viabila la a tine banii la banca este investitia in apartamente pentru inchiriere.

La ce sa fii atent cand investesti in apartamente pentru inchiriere

1. Pretul de cumparare determina intr-un mod covarsitor randamentul la inchiriere;

2. Randamentul la inchiriere difera foarte mult in functie de numarul de camera si locatie. In general garsonierele au raportul cel mai bun chirie/ pret;

3. Utilitatea conteaza cel mai mult in obtinerea de chiriasi (mijloace de transport, pozitionare centrala, compartimentare);

4. Apartamentele vechi au in general randamente la inchiriere mai bune decat cele noi;

5. Ai grija la costurile aditionale (notar, agent imobiliar, taxe etc.) pentru ca influenteaza foarte mult randamentul la inchiriere;

6. In cazul achizitiei pentru inchiriere este mai rentabil sa iei un apartament finisat fata de unul in care trebuie sa bagi multi bani sa il aduci la un standard decent;

7. In general apartamentele de la ultimul etaj ofera randamente mai bune la inchiriere datorita pretului de achizitie mai mic. Pe de alta parte pot avea si costuri de intretinere mai mari;

8. In cazul in care alegi un credit cu dobanda variabila, tine cont ca indicele ROBOR este aproape de minimele istorice si este foarte posibil sa creasca pe viitor;

9. Nu te imprumuta pentru banii de avans. Daca nu ai banii de avans, probabil ca nu esti pregatit inca sa faci o astfel de investitie;

10. Alege un apartament pe care sa il poti revinde ulterior. Nu lua orice darapanatura.

Hai sa facem niste calcule

Randamentele la inchiriere difera foarte mult in functie de tipul de apartament (numarul de camera) si in functie de zona.

Pentru a-ti face o idee, poti sa intri pe imobiliare.ro si sa te joci cu diverse combinatii de numar de camera si cartiere, cam cum au facut cei de la Ziarul Financiar mai demult in acest articol.

Bineinteles, calculul din Ziarul Financiar este simplist si iti ofera doar o idee. In detalii sta diferenta dintre profit si pierdere. Daca te iei doar dupa acele calcule realitatea va fi departe, dupa cum vei vedea.

Conform acelui articol din 2014, garsonierele din sectorul 6 Bucuresti aveau cel mai bun randament la inchiriere. Un astfel de calcul vorm face si noi, dar de data asta, actualizat la preturile din iulie 2017 si tinand cont de toate detaliile esentiale.

Astfel, presupunem ca vrem sa cumparam o garsoniera in sectorul 6 Bucuresti, folosind un avans propriu de 15% si credit ipotecar de 85%.

Tinem cont de cele 10 puncte de mai sus si gasim o garsoniera buna, la 37,000 EUR pret de achizitie si in care mai trebuie sa investim 2,000 EUR pentru mobilare, utilare si mici renovari.

La achizitie imaginea financiara arata astfel:

  1. Investitie totala

Investitii in apartamente 1

Pe langa avans, la achizitie vom avea o serie de alte costuri legate atat de tranzactie in sine (notar, agent imobiliar etc.) cat si de finantarea prin credit ipotecar.

Totalul invesitiei va fi de 40,578 EUR si va fi finantata o parte cash si o parte prin credit astfel:

  1. Finantare

investitii in apartamente 3

  1. Venituri estimate

Mai departe, determinam veniturile estimate in functie de chiria pietei pentru o garsoniera utilata si mobilata ca a noastra. Ar trebui sa estimam ca o anumita perioada garsoniera sa nu fie inchiriata, tinand cont si de faptul ca la inchiriere trebuie sa platim si comisionul agentului imobiliar, de obicei 50% din valoarea primei chirii.

Calculam o pierdere medie de 1 luna pe an si determinam venitul anual ca 11 X chiria lunara, din care scadem taxele datorate (impozitul pe venit de 16% aplicat la 60% din chirie si contributia la sanatate de 5.5% aplicat la 60% din valoarea chiriei).

Investitii in apartamente 3

Acum trecem la cheltuieli.

  1. Cheltuieli cu rata la credit

Investitii in apartamente 4

Presupunem o rata de 4%, conform ofertelor pe care le-am gasit pe conso.ro si o perioada maxima de 30 de ani de creditare, pentru a diminua costurile lunare cu rata.

  1. Alte costuri anuale

Investitii in apartamente 5

Am estimate 100 EUR costuri neprevazute anuale. Daca apartamentul sau garsoniera se afla la ultimul etaj as creste costul neprevazut la 200 EUR pe an din cauza riscului de a avea probleme cu acoperisul.

  1. Profitul si randamentul investitiei

In final, adunand venituri si scazand cheltuielile, situatia arata asa:

Investitii in apartamente 6

Un randament curat de 4.4%, net de toate cheltuielile si taxele.

Cum e? Mult putin?

Imbunatatirea randamentelor din investitii in apartamente pentru inchiriere

1. Plata cash te scuteste de unele cheltuieli aditionale (dobanzi si comisioane bancare, costurile de inregistrare a ipotecii, evaluarea imobilului) si in plus poate sa iti ofere si o reducere de pret la negocierea cu vanzatorul (500-1000 de Eur in plus). Pe de alta parte nu beneficiezi de diferenta favorabila dintre randamentul chiriei si dobanda si imobilizezi o suma mare de bani pierzand alte oportunitati;

2. Daca gasesti tu apartamentul nu mai platesti comisionul agentului;

3. Cauta o oferta de credit mai buna ;

4. Evita perioadele in care programul Prima Casa sunt active (de exemplu anul acesta a fost martie – iulie). Nu vrei o concurenta prea mare la pret;

5. Ideal ar fi sa cumperi in perioadele de recesiune. Vezi aici de ce. Tine cont ca preturile la apartamente au crescut deja cu 10% in ultimul an. Vezi cresterea indicelui imobiliar IMO.

Concluzii

Poti face investitii in apartamente pentru inchiriere ca o alternativa la clasicele depozite bancare care platesc in acest moment sub 1% si ca o modalitate de diversificare a portofoliului. Conform calculelor, aceste investitii pot scoate un profit decent de 4-5%

Poate ca un randament de 4.4% nu pare atat de mare incat sa merite eforul de a face aceasta invesitie, insa ar trebui sa tii cont de faptul ca pe langa profitul pe care il obtii in fiecare luna, chiriasii tai iti platesc efectiv apartamentul.

La sfarsitul perioadei de creditare, ai si profiturile cumulate luna de luna cat si un apartament detinut de tine 100%.

Daca te gandesti serios sa iti accelerezi pasii spre independenta financiara studiaza cu atentie cartea lui Tony Robbins Banii: Stapaneste jocul. Este cea mai buna carte de finante personale scrisa in ultimele decenii.

Spor la investitii!

Valentin

PS. Tu ai investit in apartamente pentru inchiriere?

PSS. Daca ti-a placut articolul, te rog da un like si share.

PSS. Alatura-te comunitatii nostre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.

Introdu-ti adresa de e-mail pentru a primi Planificatorul Financiar Personal:



  
 

26 de comentarii la „Investitii in apartamente pentru inchiriere”

  1. Cfm. teoriei, o investitie pe credit are un randament mai mare decat o investitie finantata 100% pe cash insa nu trebuie sa uitam riscurile creditarii sau in cazul garsonierelor, riscul de a pierde chiriasii de 2 ori pe an. Bravo, articolul este foarte bine documentat. 😉

    1. Chiar vorbeam de curand cu niste colegi de munca, au semnat un antecontract fix cu 2 saptamani inainte sa se dubleze roborul. Vor sa inchirieze … i-am sfatuit sa renunta la cei 500 EUR si sa cumpere in 3 ani 🙂

  2. Felicitari pentru articol, aceasta investitie e printre primele pe lista mea. Ar mai fi alternativa Airbnb, la care eu ma gandesc serios in locul inchirierii clasice. Intr-adevar este mai complicat decat cu inchirierea pe tremen lung dar si profitul este pe masura. Ca idee, o garsoniera intr-o zona semicentrala din Bucuresti, intr-o stare bunicica, se poate inchria cu 30 euro noapte. Nu vei inchiria chiar 30 zile pe luna, dar chiar si la 20-25 zile/luna profitul tot depaseste chiria clasica.
    Despre Airbnb vorbesc din experienta personala, in ultimii 2 ani m-am cazat numai asa si ma declar foarte multumit.
    Daca nu aveti cont de Airbnb puteti folosi link-ul acesta sa va creati unul, si primiti si un credit de 20 de dolari: http://www.airbnb.com/c/abadau1

    1. Salut Andrei, da idea cu Airbnb poate fi foarte buna si profitabila. De ce nu faci un business case? Vezi costuri, cheltuieli, rata medie de ocupare etc. Si vezi profitul. In acest caz, cred ca trebuie sa te gandesti foarte bine la locatie, o zona semicentrala s-ar putea sa nu fie cea mai potrivita, mai potrivita este o zona centrala, langa obiective turistice (de exeplu in Bucuresti – aproape de centrul vechi). In plus, trebuie sa ai permisiunea proprietarului sa faci subinchirieri. Mai ia in considerare si cumpararea unui apartament prin credit, in acest caz scapi de problema cu proprietarul si cel mai probabil iesi si mai ieftin la costuri.

      Daca vrei, trimite-mi un business case si il analizam impreuna.

      Spor!

      1. Da, intr-adevar locatia centrala este foarte importanta in acest caz. As avea nevoie de un pic de ajutor cu un business case daca ma poti ajuta. De exmplu rata de ocupare as estima-o la un 70%. Eu as fi proprietarul deci nu s-ar pune problema de permisiune. Achizitia as face-o printru-un imprumut, dar nu bancar, deci putem calcula o dobanda 0. Astea ar fi detaliile, mersi pentru ajutor.

        1. Salut Andrei, pe ce baza ai estimat ocuparea la 70%. Fa un research, vorbeste cu cineva care face asta deja, cauta pe net. Pentru a face un business case, ai nevoie de date concrete: apartament unde? cat costa? cate camere? la ce pret inchiriez, costuri curatenie? consumabile? utilitati? etc. Sunt multe variabile. Business case-ul nu il pot face eu in locul tau, cel putin nu pe gratis? Dar pot sa arunc o privire pe ceva pregatit de tine.

  3. Este riscant. Chiriasii nu ii gasesti imediat, pot sa plece si dupa o luna, ba chiar pot sa plece cu mobila cu tot. 🙂 Nu ati tinut cont de alte cheltuieli, chiriasii nu stau sa investeasca in zugravit, reparatii minore (schimbat priza de ex.) si mai apar si uzuri in timp, mobila veche, zgarieturi, pete etc. deci tot proprietarul se ocupa. Am stat in 5 locuinte cu chirie, nu a platit nici un proprietar inpozitul pe venit. Nici nu am lucrat cu vre-un agent, si acesti bani se scad. Timp si batai de cap pt diferenta de profit. Trebuie tinut cont de toate detaliile

    1. Salut Remus, multumesc pentru coment. Ai pus in discutie cateva elemente foarte importante.

      Am tinut cont de cheltuieli diverse – 100 EUR pe an sau 200 EUR pentru o garsoniera la ultimul etaj. Pornim de la premisa ca de la inceput am avut 2000 EUR pentru a pune totul la punct si mai pe urma avem de facut doar mici reparatii. Aceste reparatii pot sa apara si sa fie mai mari sau pot sa nu fie deloc. Mai pornim de la premisa ca ne alegem chiriasii si nu luam chiar pe oricine.

      Cred ca aici este cheia: Sa nu ne zgarcim la cativa euro si sa alegem un chirias ok, poate la un mic discount fata de piata.

      Apropo de proprietarii care nu au platit impozit, aici vorbim de evaiune fiscala, adica de o infractiune. Riscul la care se expun acei proprietari nu merita cei cativa euro pe care ii economisesc. Cand facem un business case il facem tinand cont de tot si nu plecam de la premisa ca mai carpim pe aici pe colea cativa euro prin nedeclararea veniturilor.

      Ma amuza foarte mult ideea ca proprietari care nu isi declara veniturile au parte de chiriasi care sa plece cu mobila cu tot si care sa faca dezastru in apartament. Legea compensatiei se aplica chiar daca nu suntem constienti de ea. Este o lege matematica, nu ai cum sa fii tu cel care faci paguba altuia (in exemplu statului) si sa nu fii rasplatit pentru asta (in exemplu chiriasi care pleaca cu mobila).

      Si referitor la ultimul punct, daca apartamentul (garsoniera sau 2 camere) este amplasat foarte bine, de exemplu in cazul Bucurestiului langa metrou, iti gasesti chiriasi in cateva zile.

      Spor in toate!
      Vali

  4. As adauga ca in practica se mai intampla urmatoarele lucruri:

    1. proprietarii fac contract cu chiriasii pe sume f mici ca sa evite plata taxelor => plata numai cash
    2. proprietarii cer 1-2 chirii garantie cash in cazul in care chiriasii pleaca mai devreme/fara sa anunte etc
    3. in general, proprietarii care au 3 sau mai multe apartamente, in special daca-s grupate intr-un singur sector/cartier, sunt cunoscuti de agentiile imobiliare si nu le mai cer comision.
    4. daca in Bucuresti ai apartament in zone OK (ex: aproape de metrou), inchiriezi in mai putin de 24 de ore fara agentie.
    5. proprietarii cu experienta prefera sa scada putin chiria, dar sa-si aleaga un chirias serios (studenti exclus)
    6. cand incepi cu un ap. ti se poate parea multa bataie de cap (gasit chiriasi, negocieri, agentii, renovari, reparatii urgente, taxe etc). Cand ai mai multe, lucrurile devin in mod ironic mai putin solicitante si mai ieftin de intretinut.
    7. Ai zis ca o achizitie imobiliara ar trebui facuta in perioada de recesiune (preturile sunt jos). In practica putine persoane reusesc acest lucru si in nici un caz nu se rezuma la comportamentul agentiilor.

    Iti dau un exemplu: anul trecut puteai citi pe toate blogurile de finante si nu numai cum preturile apartamentelor sunt exagerat de mari si vor scadea in viitoru f apropiat. Cei care doar citesc online au pierdut. Pe de alta parte au castigat cei care se gandesc la conexiunile dintre pret apartament-venit din anii trecuti, pret apartament-venit prezent, salarii trecut/prezent, evolutia puterii de cumparare, distributia cheltuielilor, evolutia conturilor de economii, m2/cap locuitor in orasul de interes, cati tineri stau cu parintii, distributia populatiei, cati romani lucreaza in afara de mai mult de X ani, grupati pe tari (eu calculez x depinzand de tara, in functie de salariul/cheltuilile medii din tara respectiva, aproximand puterea de economisire/investitie), cati din acestia au o parte din familie in ro, cat investesc acestia in ro etc. As putea continua cu lucruri de finete, dar deja am impresia ca scriu un articol. In fine, toate aceste informatii sunt la liber, dar in practica putini se gandesc la ele, si asa apar estimarile complet eronate 😉

  5. Multumesc pentru comentarii Mr. Monay Caravan 🙂 Foarte bune informatiile oferite de tine si da, sunt o completare excelenta la articol.

    Pretul apartamentelor ar trebui sa tina cont in primul rand de evolutia veniturilor, demografiei, dezvoltarea locatiei si calitatea vietii din acel loc. La fel ca in bursa, si piata imobiliara poate sa fie irationala. In plus, legislatia are o influenta mare in fluctuatiile pretului (vezi programul Prima casa).

    Concluzia este ca ar trebui luate in considerare pentru achizitie toate elementele enumerate de tine dar pastrat un buffer pentru oportunitati in perioadele in care piata este irationala.

    In rest, felicitari pentru nivelul detaliat si bine fundamentat la care tratezi investitiile.
    Vali

  6. Buna Valentin, excelent articol si foarte actual. Recent am cumparat un apartament/garsoniera 36 metri in zona centrala, oras 150.000 locuitori ca si investitie. Business case: pret achizitie 16mii, notar 600eur, renovare totala mai mult decat am crezut ca va intra, jajajaja 10mii (cu acoperis cu tot, pregatit pentru mansardare). Am estimat ca vor intra cam 3-4mii(pana nu incepi nu sti…) Deci pret final 27000. Familia a ajutat la renovari deci mai mai pune un 3000eur extra pentru consultanta/asistenta. Ne uitam la un profit de 10%, deci este la vanzare la 33mii. Daca ar fi sa inchiriem, ar fi 200-250eur/luna. Sincer, as prefera vanzare si reinvestit intr-un spatiu comercial.

  7. Salut clauzone, fiind in centru inteleg ca se inchiriaza foarte usor. Sincer la un 200-250 EUR pe luna (presupunand un grad de ocupare conservator de 11 luni din 12pe an) ai un randament de 2200 EURpe an (simplist, am exclus taxele si am luat intervalul chiria cea mai mica). In ritmul asta in 2 ani scoti 4400 EUR, adica peste cei 3000 EUR la vanzare pe care vrei tu sa ii scoti si in plus il ai sa genereze in continoare chirii pe termen lung. Eu nu vad de ce l-ai vinde cand poti avea acelasi profit in mai putin de 2 ani doar din inchiriere.

    1. Asta pana cand ANAF ul se decide sa verifice persoanele care au mai multe apartamente. E la mintea cocosului ca majoritatea sunt inchiriate, doar ca nu vor. Dar oricum acesta este viitorul, sa incepem sa impozitam mai mult capitalul, nu munca cum facem acum. Smecherii se mai pot bucura o perioada

Lasă un răspuns