Prima investitie intr-un apartament pentru inchiriere
Continuarea articolului … Cum mi-am creat prima sursa de venit pasiv pornind de la zero. Evolutia investitiei intr-un apartament si schimbarea strategiei pe parcurs.
La sfarsitul vietii, mi-ar placea sa ma uit in urma si spun „Nu imi vine sa cred ca am facut eu asta!“ decat sa spun „Imi pare rau ca nu am facut asta!”.
Inainte de a incepe sa investesc in imobiliare, am incercat sa invat/citesc/ma documentez cu privire la acest tip de investitii. Am achizionat cursuri de la antreprenori in educatie financiara inca de acum 3 ani. Acum cateva luni am achizitionat ambele cursuri ale lui Valentin din care am invatat informatii de interes general despre evolutia pietei imobiliare si calculul rentabilitatii investitiilor imobiliare.
Cum arata cifrele acum
Fara fond de rezerva, ba mai mult, cu o descoperire de cont de 3000 Euro, am generat un profit anual de 5,6%.
5 lucruri pe care le-am invatat din aceasta prima investitie intr-un apartament pentru inchiriere
si pe care cu drag as vrea sa le impartasesc si cu voi:
1. Inainte de a cumpara un apartament pentru investitie (renovare si vanzare), solicita o analiza comparativa de piata
Inainte de a cumpara apartamentul, am studiat zona cu pricina (pe site-urile de imobiliare) si am estimat pretul apartamentelor din zona respectiva si astfel mi-am facut un calcul cu cat ar trebui sa cumpar ca sa ies cu un profit de minimum 15% dupa amenajare/renovare.
Cu toate acestea, exista niste riscuri cand faci acest lucru de unul singur:
- esti subiectiv/selectiv, te uiti doar la anumite proprietati;
- pretul care este pe site-urile de vanzare este pretul initial solicitat de vanzator, nu cel negociat din tranzactia finala;
- nu stii cate s-au vandut in ultimul timp dintre cele afisate pe site-uri.
Ideal ar fi sa faci aceasta analiza inainte de a cumpara apartamentul. Analiza comparativa de piata se face de catre agentii imobiliari gratis sau de un broker imobiliar.
Analiza cuprinde o comparatie a preturilor de vanzare ale unui numar semnificativ de proprietati similare cu a ta, in zona ta, pe o anumita perioada. Aici vezi si pretul de pornire al unei vanzari imobiliare si pretul final din contractul de vanzare-cumparare (de obicei cu 2% mai mic decat cel cerut initial).
In felul acesta poti planifica investitia de la inceput, pretul de vanzare, pretul de cumparare, investitia, profitul;
2. Decide inainte de achizitie ce intentii ai cu apartamentul (vanzare sau inchiriere)
Eu am fost nehotarata, l-am luat sa il inchiriez, dar in aceleasi timp stiam si ca piata imobiliara este la cote superioare si ca in curand o sa scada, asa ca am hotarat sa il vand; in lipsa unei analize comparative de piata, am mizat pe faptul ca il pot vinde la 1400 Eur/m2; in realitate, cel mai mult am obtinut 1300 Eur/m2 si la acest pret am refuzat sa il vand pentru ca profitul era nul.
Daca un apartament pentru vanzare trebuie sa indeplineasca anumite criterii (constructie dupa 1977, o suprafata minima pentru 2 camere de 50m2, spatii de depozitare (boxe), loc parcare, etc), pentru inchiriere alte criterii fac diferenta (confortul interior si apropierea fata de mijloacele de transport, supermarket-uri si parc).
Dupa 6 luni de incercari si dobanzi platite la banca, am hotarat sa il inchiriem. In aceasta perioada am platit rate la banca.
3. Investeste in apartament cu simtul responsabilitatii!
Aceasta ar putea fi valoarea ta adaugata. Pastreaza un dosar cu toate facturile si certificatele de garantie pentru toate investitiile in apartament (centrala termica, aer conditionat, electrocasnice, mobila etc);
Acest lucru este un factor diferentiator in procesul de vanzare/inchiriere si in plus, poti castiga increderea potentialului client; mai mult decat atat, la inchiriere, acest lucru se reflecta in pret;
4. Deleaga/externalizeaza toata renovarea apartamentului;
Externalizeaza acest proces unei firme de renovari; este un proces anevoios si ar putea fi descurajator daca te ocupi singur.
Atentie insa daca faci acest lucru, costurile sunt cu 30-40% mai mari.
Aceste costuri pot fi reduse cu 10% daca renovarea se face in ianuarie-februarie.
Cand spun costuri de renovare, ma refer la instalatii termice, sanitare, electrice si zidarie. Ia in calcul aceste costuri si pune-le de la inceput in analiza ta de rentabiliate.
Eu am preferat sa fac asta cu un apropiat al familiei care a coorodonat lucrarile cu muncitori specializati in lucrari. In plus, aveam zilnic poze si statusul lucrarilor.
5. Negociaza comisionul cu agentiile imobiliare
Daca vei colabora cu o agentie, trebuie sa stii ca poti negocia comisionul. La vanzare se porneste cu 3%, dar se poate negocia chiar pana la 1%, iar la inchiriere se porneste cu 50% din valoarea chiriei, dar eu am negociat la 25%.
Din experienta cu agentiile imobiliare am invatat sa folosesc unele soft-uri specializate, care iti preiua automat anuntul pe site-ul agentiei lor si astfel vin cu clientii la vizionare, fara ca ei, in prealabil, sa cunoasca apartamentul.
Cu mici exceptii, am fost neplacut surprinsa de slaba pregatire si lipsa de interes a agentilor imobiliari. Cu toate acestea, recomand apelarea la o agentie imobiliara pentru ca ajung la mai multi potentiali clienti decat poti ajunge tu singur.
Finalitate
In concluzie, incepand cu luna noiembrie, apartamentul este inchiriat cu 390 Eur, aducand un randament al investitiei de 6,3% pe an. Dupa 1 an de zile de la inceperea acestei experiente, plecand de la o descoperire de cont, cu economii regulate si ambitioase luna de luna, am creat prima mea sursa de venit pasiv!
De mult ori am fost descurajata pe parcurs (in perioada de 6 luni cand am incercat sa il vand, am fost personal la app. 50 de vizionari), dar am avut tot timpul in minte faptul ca “daca iti doresti ceva ce nu ai avut niciodata, trebuie sa fii dispus sa faci ceva ce nu ai facut niciodata!”.
(guest post) – o cititoare fidela.
Spor in toate!
Valentin
PS. Impartaseste-ne si tu povestea primei tale investitii printr-un comentariu sau sub forma unui guest post pe care poti sa mi-l trimiti pe email la valentin@stiintabanilor.ro
PPS. Daca ti-a placut articolul si l-ai gasit util, te rugam sa ne dai un share.
PPPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.
Valentin, imi permit mica “aroganta” de a adauga un pct. 6 ?
Si anume: 6 – calculeaza randamentul mereu la valoarea actuala a pietei si nu doar raportat la costurile initiale! in felul acesta iti dai seama ce bani potentiali ai blocati in acest activ si daca se impune vanzarea pentru a obtine randamente mai bune. Sau nu, dimpotriva. Eu personal, am calculat mult timp fara aceasta regula si mi-am dat seama ca de fapt pierd oportunitati de randamente mai bune din simplul motiv ca valoarea de piata a proprietatilor s-a majorat semnificativ dar chiria nu.
Este o perspectiva interesanta. Intradevar, te face sa urmaresti rentabilizarea capitalului. Good point!
Pentru cei care vizeaza rentabilizarea prin Airbnb, merita externalizarea amenajarii pentru a fi competitiv? O multime de apartamente elegante concureaza foarte competitiv cu hotelurile locale.
Multumesc cititoarei fidele!
De curand am dat si eu in chirie primul meu imobil. Am mostenit o garsoniera de 30 m2, in Satu Mare (eu stau in Baia Mare), f aproape de centrul orasului. Cladirea este f veche, construita inainte de 1940. Bunica mea a stat acolo 60 de ani, fara sa faca imbunatatiri majore, doar strictul necesar.
In mintea mea era ca “locul acela are pret”. Era intr-o stare f distrusa, cu pereti umezi de pe care pica tencuiala. Renovarea am inceput-o inca in primavara lui 2017, bunica mai traia atunci. Am chemat mesteri care au izolat fundatia prin injectare. Apoi in toamna 2017 bunica a luat ramas bun de la noi, si m-am apucat de o munca imensa (ulterior mi-am dat seama prin ce am trecut). Am gasit echipe de incredere atat la partea de constructie, cat si la utilitati. A fost schimbat totul, incepand de la canalizare, apa, gaz, curent, tencuiala, geamuri, usi. Multi mi-au spus ca nu merita…
Pentru mine a fost o experienta grozava. Am invatat sa externalizez, sa am incredere, sa vorbesc, sa am rabdare, sa fiu generoasa, sa incadrez evenimentele intr-un context. Aceasta experienta mi-a resetat termostatul financiar!! A durat un an pana a fost gata de inchiriat, cu multe urcusuri si coborasuri.
Si eu am colaborat cu agent imobiliar pt inchiriere, insa nu am negociat comisionul, dar am gasit chirias in prima zi.
Am avut toti banii pentru renovare, din economii si de la mama (care m-a sustinut si s-a bucurat de proiectul meu).
Daca consider ca in 60 de ani aproape nimic n-a fost investit…, atunci investitia a fost un chilipir. Daca ma uit la cifre, atunci cu banii respectivi puteam lua o garsoniera in orasul BM ( sa nu fac naveta 70km )… Totusi dupa parerea mea am facut o investitie grozava deoarece am o garsoniera in centrul orasului SM, intr-un loc linistit si ferit de praf ( care nu era cazul si in BM ). Randamentul chiriei, la pretul pietei de acum, este de 7,2%.
Ca o concluzie, intr-adevar e nevoie sa faci calcule, mai ales daca faci imprumut bancar, dar si mai important decat calculele este educatia financiara. Stiam sa fac calcule inca din facultate ( sunt inginer – prima meserie..) dar fara cunostintele pe care le-am acumulat de cand invat despre finante, economie, burse, poate nu m-as fi apucat de o asemenea munca. Pentru mine faptul ca stiam ce trebuie sa fac ca sa ajung unde doresc m-au ajutat si m-au tinut pe drum in momentele in care imi era greu.
Cu aceasta ocazie ii multumesc lui Valentin si lui Dan pentru dragostea pe care o au fata de educatie, pentru daruirea lor prin cursurile, seminariile si webinariile pe care le fac impreuna. Evident, ii multumesc tuturor mentorilor de la care am invatat finante personale si investitii.
Numai bine tuturor!
Randamentul acela este calculat net, dupa taxe, impozite, asigurari, rata de erodare a dotarilor? Sau este brut, pe seama fluxuri de numerar din operatiuni?
PS: Pentru a nu te pacali dpdv al randamentului, ar trebui sa aplici cotele de impozitare CASS ca si cum ai avea mai multe proprietati iar totalul veniturilor independente depaseste 12 salarii.
In realitate, faptul ca cei care au venituri independente sub 12 salarii anuale nu platesc cota CASS este o scutire pentru micii proprietari care mai au un teren la tara si primesc arenda, sau mai au o garsoniera mostenire de la care mai storc niste banuti.
Ori un investitor trebuie sa vada daca afacerea este scalabila si cat poate castiga daca are si trei proprietati. Deci, in calculul de rentabilitate, impozitele si taxele trebuie calculate folosind cotele de investitor, nu cele de mic proprietar. Asa este cinstit fata de sine.
Am refacut eu calculele care sa includa si 208 lei / luna pentru CASS.
https://www.titirez.ro/stiri-imobiliare/modul-de-calcul-al-impozitului-pe-chirii-in-2019_3873
Imi rezulta un profit net de aproximativ 1200 euro / an ceea ce corespunde unui randament al investitiei initiale de 4.26%.
Iar foaia de calcul nu include cheltuielile care ar trebui prevazute: respectiv o igienizare profunda a apartamentului dupa fiecare chirias care a stat mai mult timp, o retusare a unor mici defecte (eventual spalarea peretilor sau un strat de vopsea), igienizarea saltelor, covoarelor, paturilor, etc, precum si amortizarea unor electrocasnice pe care chiriasii le folosesc ca si cum ar fi ale altora (masina de spalat prevazuta pentru inlocuire la fiecare 3-5 ani, dupa cum este garantia; televizorul schimbat dupa 5 ani daca se doreste mentinerea chiriei premium, altfel vorbim si despre scaderea chiriei pentru ca pe piata vor fi concurenti care vor oferi in aceeasi bani dotare superioara). Daca cineva are cifre reale despre aceste cheltuieli pentru un apartament de 2 camere, sa le indice aici. Eu le estimez la peste 500 euro la fiecare ciclu de chirias de doi ani. Acestea sunt cheltuieli prevazute.
Deci, daca scadem si 250 euro anual din curatenie si amortizarea unor bunuri de consum de uz mai putin indelungat din apartament, ajungem la cam 950 euro / an. Iar randamentul fata de suma investita initial este 3.36%.
De aceea sunt sceptic privind investitiile imobiliare. Locatie, locatie, locatie. Doar putine locatii chiar scot banii si devin cu adevarat competitive la randament iar de multe ori vei intra in conflict cu adevarati interlopi. Altfel, pe piata de capital internationala poti investi in multe companii uriase care ofera randamente la dividende peste 4%, banci, energie. Si nici nu te mai doare capul cand un chirias lasa apa deschisa sau ramane fara bani sau poate mai fuge si cu niste lucruri de la tine din apartament. Acestea fiind cheltuieli neprevazute pentru care ar fi bine sa inchei o asigurare desi sunt curios daca te asigura cineva contra riscului ca propriul chirias iti fuge cu bibelourile sau TV-ul.
PS.
O alta concluzie: prima investitie imobiliara, ca orice prima investitie, o faci pentru a incepe de undeva, pentru a face primul pas, nu pentru a sparge randamentele. Experimentezi, faci greseli, mergi mai departe, tragi concluzii.., iar apoi la urmatoarea investitie vei face alte greseli si vei trage alte concluzii… Important e sa faci ceva, sa incepi de undeva, cu bagajul pe care il ai, sa folosesti informatiile pe care le ai. Oricum vei invata pe drum alte informatii.
E important sa inveti si sa pui in practica e la fel de important.
Multumesc pentru posibilitatea de a-mi scrie ideile aici.
Salut! Multumim pentru ca ai impartasit aceasta experienta si ca nu ai pastrat-o pentru tine. Sunt unul dintre oamenii care a citit aproapte in intregine colectia Kyosaki, dar care nu actioneaza si in zona de imobiliare. Motivul este, ca ma voi impotmoli dupa primul credit. Oare acum, ca ai facut un prim credit si fluxul de numerar lunar este pozitiv, vei mai reusit sa iti mai faci un alt credit imobiliar/ipotecar, si inca unul… si tot asa, Mie nu prea imi iese socoteala. Multumesc!
Eu am solutia sa faci perpetum mobile, sa iei n credite ipotecare fara sa te blochezi. Se poate daca intr adevar iti doresti si cauti solutii! Felicitari tuturor care actionati spre libertatea financiara!