Strategie pentru investitii imobiliare profitabile

investitii imobiliare profitabileAcum aproape 16 ani am inceput calatoria investitionala in domeniul imobiliar din Bucuresti / Romania. De atunci si pana astazi am facut multe greseli, dar am si invatat enorm, ajungand sa am un sistem bine pus la punct. Pas cu pas am construit un framework care sa ma ajute sa las emotiile deoparte si sa scot un randament cat mai mare.

Am obtinut un randament mediu anual incluzand toate imobilele de 19.5%. Consider ca aceasta cifra este una absolut fantastica la care sincer nici eu nu ma asteptam atunci cand am inceput sa investesc. Bineinteles, unele imobile se situeaza sub acest procent iar altele peste. De exemplu cel mai mic randament mediu anual obtinut de un imobil este de 9.35%. Aceste cifre includ atat venitul din chirie cat si cresterea in valoare al imobilului.

In ce constau aceste investitii ? Cumparat apartamente / terenuri agricole cu scopul de a fi inchiriate. Nu am vandut niciodata niciun apartament / teren si nici nu o voi face in viitorul apropiat caci nu acesta este modelul meu de business.

O investitie imobiliara este profitabila in momentul in care foarte multe componente interconectate mearg ceas. Cele doua mari categorii ce tin de investitor ar fi apartamentul in sine si managementul chiriasilor. In acest articol voi descrie in linii mari framework-ul folosit de mine ce tine strict de apartamentul in sine, lasand partea cu chiriasii pentru mai tarziu.

Framework investitii imobiliare profitabile

1. Incerc sa-mi dau seama daca e un moment bun de cumparat sau nu

Imobiliarele au 2 tipuri de cicluri: cel financiar si cel fizic. In functie de unde ne aflam pe cele 2 cicluri stiu daca trebuie sa stau in banca mea sau sa ma arunc cu capul inainte. Analizez atat indici macro cat si micro. Analiza, desi tehnica, include si elemente de sociologie si psihologie.

Exemple de raspunsuri pe care le caut: cati m2 locuibili per locuitor sunt in Bucuresti, care este raportul salariu – pret apartament, raportul chirie – pret apartament, cat sunt dobanzile, ce categorii sociale cumpara apartamente / terenuri, exista o masa de investitori externi care sa altereze piata, cat de dezvoltat e turismul ? etc

2. Caut eventuale apartamente din 3 surse:
  1. Online: imobiliare, olx, anuntul etc
  2. Offline: ziare
  3. Cunostinte. Am ajuns sa cunosc multi administratori si i-am rugat pe toti sa ma sune cand e un apartament de vanzare in bloc.
3. Ma intereseaza apartamente doar in zona centrala sau semi-centrala

La maximum 4 minute de mers pe jos de metrou. La aceste tipuri de apartamente este coada la chiriasi.

4. Acces facil centru si catre un business center

Din zona in care se afla apartamentul trebuie sa am access facil, rapid, ideal direct atat catre centru cat si catre un business center important din Bucuresti.

5. Apartamentul trebuie sa fie construit dupa 1980
  1. Nu vreau blocuri afectate de cutremurul din 1977. In plus, in iunie 1978 a fost prima schimbare a codului de proiectare anti-seismica de dupa cutremur.
  2. Nu vreau totusi blocuri construite intre 2004-2012. In mare parte din acea perioada am fost student la constructii civile in Bucuresti. Am avut ocazia sa merg pe mai multe santiere si sa stau de vorba cu profesorii. Calitatea lucrarilor din acea perioada este sub orice critica. Se fura beton punandu-se pet-uri in diversele elemente ale cladirilor, se punea armatura de diametru mai mic, stalpii au discontinuitate etc. Nu zic ca nu exista si blocuri bine construite in acea perioada. Ar trebui insa sa vin cu un inginer expert in analiza non-distructiva sa vad daca elementele structurale corespund cu ce se afla in cartea tehnica a blocului. Apropo, din pacate nu am foarte multe cuvinte frumoase nici pentru multe blocuri construite astazi. Si nici n-am intrat in partea functionala a multor apartamente noi…
6. Vreau garsoniere sau 2 camere

Ideal garsoniere. De ce ? Au randamentul cel mai mare desi la prima vedere par scumpe in comparatie cu 2 camere. Totusi, s-a intamplat in trecut sa-mi sara in brate niste oferte de netrecut cu vederea si pentru 3 si 4 camere. Astfel am in portofoliu toata gama. Totusi, din experienta tot garsonierele merg brici si n-as mai lua 3 sau 4 camere.

7. Decomandat

Punct. Orice altceva este non-sens. Imi poate explica cineva de ce exista apartamente nedecomandate ?

8. Maximum etajul 5

De ce ? Dureaza mult pana vine apa calda daca e mai sus. De asemenea exclus parter. Nu vreau probleme de izolatie pe care cu siguranta nu le va rezolva asociatia. Nici nu se pune problema de ultimul etaj.

9. Blocul trebuie sa fie izolat termic.
10. Caut apartamente facute varza din mai multe motive
  1. Sunt mai ieftine.
  2. Marja de negociere e mult mai mare la astfel de apartamente. In general sunt vandute de persoane care nu prea au bani. Pe de alta parte au nevoie urgenta de bani.
  3. Le renovez complet. Scot toate firele electrice din pereti si le schimb. Intrerupatoare, prize, lustre, tablou, contor de asemenea. Toate tevile (instalatiile sanitare) schimbate. Vin cu tevi noi, din cupru bineinteles, direct din coloana centrala a blocului. Indreptat pereti, lavabila, parchet, gresie, faianta, baie schimbata, termopane lipsa etc
  4. Le renovez ieftin aducand meseriasi din centrul tarii. La o garsoniera ma costa mana de lucru cam 2.000 RON pentru instalatii electrice+sanitare si vreo 4.000 RON pentru restul (doar mana de lucru). In total cam o luna de munca iar ca investitie in jur de 6000 EUR in total (renovare, mobila, electrocasnice). Eh, se mai adauga 4 RON per sac de deseuri. Atat ma costa sa vina o firma sa ma scape de ei, luandu-i direct din apartament / casa scarii. In general se strang aprox 40 de saci per garsoniera / ap 2 camere.
  5. Iau mobila noua. Pantelimon rulezzz. Preturi mici, calitate OK la mobila. Mult mai ieftin fata de marile magazine.
  6. Fiind renovat de mine, stiu exact ce am facut si ca va dura.
11. Apartamentul trebuie sa fie luminat natural

Nu va uitati in gura dezvoltatorilor care zic ca e bine si daca nu pica soarele pe apartament. Cica vezi domne nu o sa fie asa cald vara. Adevarul este ca ar fi pierdut din spatiu, deci din profit, daca ar fi proiectat toate apartamentele astfel incat sa fie toate orientate perfect. In fine, lacomie. Oare asta o fi si raspunsul pentru apartamente nedecomandate ? Hmmm

12. Ma interesez la administratia blocului daca exista rau platnici

Nu vreau dureri de cap cu astfel de persoane pe bloc.

13. Nice to have:
  1. contor la incalzire si apometre.
  2. bloc mixt ( garsoniere + apartamente). Sunt anumite blocuri care contin doar garsoniere. Prefer mixt pentru ca sunt mai putini proprietari / chiriasi pe bloc. Din experienta, cu cat sunt mai multi cu atat sunt mai multe puncte de vedere, discutii la administratie etc.
  3. Geam la baie. Deoarece imi creste durata de viata a tavanului. Stiu, exista lavabila speciala de baie, dar apa tot apa este iar tavanul tot tavan.
  4. Blocuri cu curte interioara
  5. Blocuri din prefabricate. Sansele ca peretii / colturile sa fie strambe sunt mult mai mici. E mai usor la renovare, plus sunt mai estetice. Rectific: e MULT mai usor la renovare.
14. Negociez la sange, take it or leave it, pe loc

Plec cu o strangere de mana sau cu un saru’mana definitiv de la prima vizionare. De multe ori sunt sunat inapoi dupa 1-2 zile zicandu-mi ca-mi accepta oferta. In aceasta situatie incerc sa scad chiar si mai mult din pret, asta daca nu e prea tarziu si m-am inteles la alt apartament. Pentru ultimul apartament cumparat acum cateva saptamani am obtinut un discount de 12%. Puteam obtine 14.7%, dar am cedat eu caci chiar il voiam si ma grabeam.

15. Ma ajuta la negociere faptul ca platesc cash

Asta nu inseamna ca am mereu cash disponibil, dar fac rost. Ideea este sa stie cumparatorul ca am cash, cum si in ce fel nu e problema lui.

Bineinteles, primele au fost cumparate cu credit bancar. Poate este counter intuitive, dar as face mai multi bani daca as merge pe credite bancare, insa nu este pentru mine. Am incercat-o si pe asta si am ajuns sa-l platesc anticipat chiar daca matematic am pierdut bani potentiali. Simteam o neliniste sufleteasca noaptea la culcare stiind ca am credit. Asta-i slabiciunea mea. Depinde de caracter aici.

16. Daca este o agentie implicata negociez si partea de comision

Multi cer 3%, altii 2%. Eu dau 1% sau sub cand suma absoluta este mai mare, iar ei accepta relativ usor. Trebuie doar putin curaj si sa te vada hotarat.

17. Notarul este mereu alegerea mea. MEREU

Grija la dezvoltatori caci unii nu vand decat daca treceti printr-un notar propus de ei. Fugiti cat puteti de astfel de situatii. Nu trebuie sa intelegeti de ce vor asta. Doar fugiti. Notarul este singurul care ar putea sa va apere de o eventuala frauda, coruptie etc. Intelegeti de ce anumiti dezvoltatori lucreaza doar cu notarii impusi de ei ? Am niste povesti ametitoare legat de asta…..In fine, printre atributiile principale ale notarului este sa verifice daca exista sarcina pe imobil si daca actele sunt valide si complete.

18. Notez in contract obiectele pe care vreau sa le pastrez

Daca in apartament sunt incluse electrocasnice / veioze / lampi / mobilier etc pe care vreau sa le pastrez, le notez marca si seria in contractul de vanzare cumparare facut la notar. Si aici am povesti interesante rau…

Concluzie

Foarte pe scurt acestea sunt punctele principale pe care le urmaresc in momentul in care vreau sa cumpar un apartament in Bucuresti. Lista continua cu regulile pe care le urmez cand vine vorba de managementul chiriasilor. Fara un management bun al chiriasilor, investitia imobiliara nu are nicio sansa sa aduca profituri frumoase.

Pe final doresc sa fiu foarte clar si sa scriu cu subiect si predicat ca nu sugerez nimanui sa investeasca in imobiliare. Eu doar imi expun in linii mari strategia care functioneaza pentru mine. In realitate as putea scrie cel putin un articol pentru fiecare punct listat mai sus. Chiar si asa, nimeni nu poate garanta succesul. Tot ce putem face este sa minimizam risk-urile aplicand o guvernanta solida ce inglobeaza un proces investitional.

Urmeaza in curand articolul despre managementul chiriasilor.

Mult succces!

(Guest Post) Mr. Money Caravan pe care il puteti gasi scriind despre finante personale AICI.

Pentru calculele exacte ale unei investitii in apartamente pentru inchiriat vezi si acest articol.

PPS. Daca ti-a placut articolul si il gasesti util, te rugam sa il distribui si prietenilor tai.

PPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.

Obtine Ebook-ul 12 Surse de venituri suplimentare:

 

14 comentarii la „Strategie pentru investitii imobiliare profitabile”

  1. Nu am gasit nicaieri pe internetul romanesc vreun articol despre modul de organizare fiscala pentru situatia in care cineva detine mai mult de 5 apartamente pe care le inchiriaza. As fi foarte interesata sa citesc tips and tricks despre acest aspect.

    1. Nu se pot include toate detaliile intr-un articol. Intr-adevar, evit legal si taxarea in regim real. Acord taxelor o atentie speciala deoarece este singura componenta asupra careia am control 100% (de exemplu nu pot influenta evolutia pietei). Mi se pare lipsa de respect fata de investitii sa nu investesti in cel mai optim mod posibil, tax-wise. Eu mi-am optimizat enorm taxele atat pentru investitii (imobiliare si bursa) cat si pentru venit. Cand voi avea timp voi scrie si despre asta.

  2. 20% randament e cam mult si nu sunt date exacte. Cred ca e doar o exagerare. Pretul la inchiriere pt o garsoniera e cca 250e.Adica 3000e pe an. Ca suma asta sa reprezinte 20% ar trebui ca garsoniera sa fi costat 18.000 de euro.

    1. Buna Mihai. Nu m-ar ajuta sa trec cap rate-ul (ratia calculata de tine) ca randament mediu anualizat. De fapt nu ai calculat cap rate-ul ca nu ai folosit operating expenses. In fine, in mod ironic am un apartment cumparat cu 17.500 cu tot cu renovare. Singurul cumparat inainte de criza.

      Daca as face calculul tau si tinand cont ca-i inchiriat cu 400/luna adica 4800 / an, ar veni un randament de 27.4%. Are in schimb sens acest calcul ? Depinde la ce vrei sa te uiti, dar sigur nu are sens pentru calculul randamentului mediu anualizat. Stii cat am randament mediu anualizat pentru acest apartament ? 14.9%. Ciudat nu ? Multe apartamente cumparate dupa criza au un randament anualizat mai mare. In realitate nu e ciudat, e chiar logic, dar in mod evident nu pot expune logica intr-un comment.

      1. Da intr-adevar daca ai cumparat apartamente prin 2003 2004 acum ai un randament exceptional(pe toti anii). Ma gandeam ca mai concret e randamentul pe fiecare an in parte. Asta ar trebui sa fie rata chiriei(6-7%)+ diferenta de pret al apartamentului efectiv

      2. 17.500 euro o garsoniera inainte de criza? Inainte de criza un loc de parcare costa 10.000-20.000 euro, sau chiar mai mult . Nu te contrazic ca nu ai dat 17.500 euro pe o garsoniera inainte de criza, insa sunt ferm convins ca la banii astia luai o garsoniera intr-un camin de nefamilisti, la marginea Bucurestiului si pe care, cu siguranta nu o inchiriezi cu mai mult de 60-80 €. ( in situatia in care chiar gasesti chirias pentru asa ceva.) Incearca sa nu mai exagerezi atat de muuuult….din intamplare, mai dau peste postarile tale si oameni care se pricep la asa ceva. Daca imi arati un apartament cu randament mai mare de 5% ( max. 6%) eu il cumpar pe loc . Ce spui tu de 10-15-20-25 % randament , sunt povesti de adormit copiii

  3. Sa inteleg ca despre apartamente noi nici nu poate fi vorba? Noi am fi la a doua investitie, sa-i zicem (si probabil ultima). Prima a fost nedeliberata (garsoniera proprie). Ne gandeam ca o locuinta noua – cu toate facilitatile standard de acum (centrala proprie, eventual incalzire in pardoseala, paza, eventual loc de parcare) e mai atractiva pentru chiriasii-tinta (tineri salariati tip corpotratisti) si isi conserva sau creste creste mai bine valoarea in timp.Ce ziceti?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *