7 motive pentru care investitiile imobiliare in Romania sunt grozave

investitiile imobiliare

In acest articol voi vorbi strict despre investitiile imobiliare in apartamente pentru inchiriere si exclusiv in orasele mari universitare din Romania.

De asemenea, vreau sa precizez ca sunt un investitor preponderent in valori mobiliare (actiuni, obligatiuni) si investitiile imobiliare reprezinta pentru mine o diversificare a portofoliului. Nu sustin ca investitiile imobiliare sunt mai bune sau mai rele decat investitiile in actiuni si obligatiuni. Cred ca ambele categorii de investitii ofera oportunitati grozave.

Care sunt argumentele care m-au facut pe mine, ca investitor in actiuni si obligatiuni, sa imi indrept atentia si inspre imobiliare?

Top 7 motive pentru care investitiile imobiliare in Romania sunt grozave:

1. Printre cele mai mari randamente ale chiriilor din Europa

sursa: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/rent-yields

Din situatia prezentata de globalpropertyguide.com se vede clar ca Romania este printre fruntasele Europei la randamentele brute ale chiriilor, cu 5.88% pe an.

Atentie, randamentul brut inseamna randament inainte de impozitare. Dupa ce scazi impozitul, ai randamentul net.

Vom vedea la punctul urmator de ce acest lucru este important.

2. Impozit pe chirii infim

Dupa ce avem un avantaj destul de important la randamentul chiriei brute, avem si printre cele mai mici impozitari ale veniturilor din chirii din Europa. Pe noi ne intereseaza randamentul net dupa impozitare (cu ce ramanem in mana) si vedem ca impozitarea ne pozitioneaza inca si mai bine in ierarhie.

sursa: https://www.globalpropertyguide.com/Europe/rental-income-tax

Cei de la globalpropertyguide.com au calculat impozitarea totala la 9.6%, luand in considerare si alte costuri si taxe. Efectiv, un rezident roman va plati un impozit de 6%. CASS de 223 Ron pe luna se plateste doar daca veniturile din chirii si alte investitii si activitati independente depasesc un salariu minim pe economie. Daca aceste venituri oricum depaseau plafonul, atunci nu vei avea un cost suplimentar cu CASS-ul.

3. Costuri de transfer proprietate foarte mici

Notar, in jur de 1.5%, agent, 1.5% = 3% total pentru un cumparator.

Costurile cu agentul nu sunt obligatorii pentru toate tranzactiile.

Impozit din vanzarea imobilului = 0 pana in valoarea de 450,000 RON.

Costurile de transfer sunt marginale.

4. Un trend ascendent inca tanar, inceput abia de acum 5 ani…

Piata se afla in crestere de 5 ani, incepand din 2014-2015, dupa o piata care a scazut cu 50% si a tinut 6 ani.

Eu stiu ca pietele bull (crescatoare) ar trebui sa fie mai lente si mai lungi decat pietele bear (in declin).

Tie ce iti spune acest grafic? Am ajuns intr-o bula imobiliara?

Inainte sa imi raspunzi, hai sa vedem cum arata o bula:

Spargerea bulei actiunilor BVB 2008

Spargerea bulei bitcoin 2017

Spargerea bulei imobiliare din Bucuresti 2008

Spargerea bulei imobiliare din SUA 2007-2008

Ce observam comun in cele 4 grafice este ca, inainte ca o bula sa se formeze, exista o crestere abrupta, accelerata, urmata de o cadere la fel de abrupta. Se formeaza un fel de cocoasa.

De ce? Pentru ca pietele ajung la nivel de bula in momentul in care cumparatorii ajung irationali, frenetici si cresc preturile la niveluri aberante. Dupa acel moment, vine o corectie care regleaza piata.

Cea mai recenta astfel de bula care s-a spart a fost bitcoin (si toate criptomonedele) in 2017. Daca mai tineti minte, la final de 2017 TOATA lumea voia sa intre in cripto pentru a prinde poate ultimul tren spre imbogatire rapida.

Intrebarea mea este unde este bula? Unde este cresterea accelerata din ultimii ani? Eu vad o crestere relativ lenta de 7-8% anual, adica ceva mai lent decat ti-a crescut tie salariul in ultimii ani. 🙂

5. Investitii in EUR, randamente in EUR

Proprietatile imobiliare din Romania sunt evaluate in EUR, deci sunt imune la inflatia in RON. De asemenea, chiriile sunt exprimate in EUR.

In ultimii 10 ani, EUR s-a apreciat fata de RON, in medie, cu ceva mai mult de 2% pe an. Deci cu dobanda medie la depozitele bancare din RO (din care scazi impozitul).

Ce alt instrument cu venit fix mai exista pe piata, care sa iti platesca 5.88% in EUR pe an, incasati lunar?

6. O piata neprofesionista

Cea mai mare parte a tranzactiilor sunt efectuate din motivele:

  • “din foame, am nevoie de bani”
  • “luati-va si voi mama casa voastra”
  • “am niste bani in plus si nu stiu in ce altceva sa ii plasez”
  • “cat e maximum la care ma incadrez”

Ce sanse are un investitor educat sa castige jocul impotriva unei astfel de concurente? 🙂

Un investitor care are un money management adecvat, stie sa calculeze randamente, stie sa compare oportunitatile, stie sa negocieze, are o strategie exacta de investitii, stie exact ce sa aleaga si din ce motiv. Eu zic ca un astfel de investitor are toate sansele sa supraperformeze piata.

7. Globalizarea

Si aici iar vorbesc despre cele cateva orase mari universitare din Romania.

Salariile tind din ce in ce mai mult spre salariile din vestul europei. Nivelul de recuperare este rapid. Astazi, salariul mediu net in Bucuresti este de peste 800 EUR. In 2008, un salariu de genul asta era aproape de neconceput in Romania.

Situatia salariilor la nivel european in 2018

Inca suntem mult in urma deci inca mai avem loc suficient sa recuperam.

Pe langa salariile din tara, care recupereaza an de an din decalajele fata de vestul europei, sunt din ce in ce mai multe persoane care pot lucra remote din Romania pentru firme din vest, pe venituri din vest si mai sunt si sute de mii de persoane care lucreaza in afara tarii si investsc in imobiliarele din Romania.

In plus, sunt din ce in ce mai multi straini care investesc in imobiliarele din Romania exact pentru randamentele mai mari.

Eu cred ca Romania este puternic subapreciata de catre proprii locuitori si apreciata corect de catre expatii care vin aici. Sunt foarte multi expati care prospera in Romania si foarte mult romani care se lamenteaza ca in Romania nu se poate. Eu, personal, nu pot sa imi explic de ce.

Trebuie sa tinem cont ca o piata subdezvoltata are loc de crestere mult mai mare decat o piata dezvoltata. Daca si cunosti acea piata subdezvoltata, cu atat mai bine.

Concluzii

Mai sunt si alte argumente pe care le-am luat in considerare, insa pe care le consider secundare.

Bineinteles ca nu totul este lapte si miere cand vorbim de piata imobiliara. Bineinteles ca nu toate deal-urile sunt bune, nu toate zonele sunt bune si nu toate cladirile sunt bune.

Exista si dezavantaje ale pietei imobiliare, printre cele mai mari sunt cele legate de riscurile specifice imobiliarelor (structura, locatie, dezastre naturale), concentrarea pe o singura piata cu riscurile politice, economice si fiscale aferente si riscurile demografce aferente unei tari cu o natalitate scazuta si cu un grad de emigratie puternic.

Randamentele oferite sunt legate foarte mult de riscuri. Sa stii sa navighezi printre aceste riscuri si in acelasi timp sa captezi risk premium specific (beneficiul cerut pentru riscul investitiei), aici este cheia.

Totusi, eu cred ca pesimismul si negativismul care inconjoara Romania, in general si Bucurestiul, in mod special, sunt exagerate. Mi-ar parea rau ca in toata aceasta mare de “vine criza, uite bula imobiliara” a romanilor sa ajungem noi, romanii, in 10 ani, sa nu ne mai permitem sa cumparam un apartament de 2 camere in Bucuresti. Azi, aproape oricine lucreaza si are o oarecare suma pentru avans, poate sa si-l ia pe credit, peste 10 ani eu cred ca situatia va fi cu totul alta.

Calcule si ratiune vs. ce zice presa/ ce zice lumea.

Cam asta este diferenta.

Te astept la Cursul nostru de investitii imobiliare de pe 21-22 martie, RIN Central, Bucuresti.

Vei invata de la un investitor foarte activ in imobiliare, ca Bogdan Dinu (carutacubani.ro), cum sa analizezi, alegi si investesti profitabil in apartamente pentru inchiriere.

Inscrie-te la Workshop-ul de imobiliare

Pe curand,

Valentin

Un comentariu la „7 motive pentru care investitiile imobiliare in Romania sunt grozave”

  1. In cazul in care chiriasul nu mai plateste chiria sau utilitatile trebuie dat in judecata ca nu se poate intra peste el si dat afara. Cam cat dureaza un proces de evacuare a chiriasului si cam care ar fi costul.

    multumesc
    PS: Costurile ar putea fi recuperate de la chirias daca are bunuri.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *