Achit creditul sau investesc pentru venit pasiv
Am economisit o anumita suma de bani si reusesc sa economisesc in continuare luna ce luna, ce fac? Achit creditul sau investesc pentru a genera venituri mai mari pe viitor?
Probabil ca multi dintre voi aveti cel putin un credit ipotecar sau/si unul sau mai multe credite de consum (daca cititi acest articol) si in acelasi timp ati inceput sa acumulati si ceva rezerve financiare si poate va ganditi sau chiar ati inceput sa puneti banii la treaba. In acest context, poate va ganditi si la faptul ca ratele de dobanda sunt pe crestere, poate sa apara o criza in orice moment si in acelasi timp vedeti si profiturile bune care s-au facut si se fac din investitiile imobliare, bursa, criptovalute si afaceri.
In tot acest context, este normal ca raspunsul la intrebarea achit creditul sau investesc sa fie complex, cu multe variabile si incertitudini dar totodata atat de important. Practic raspunsul iti poate ghida strategia financiara pe cativa ani.
Sa incepem!
Inainte sa ma intreb daca achit creditul sau investesc
Sunt unele lucruri pe care le avem de bifat:
- Daca exista datorii din carduri de credit si descoperiri de cont cu dobanzi de peste 15%-20%, acelea ar trebui achitate inainte sa ne gandim la investitii;
- Datorii de consum, masina etc. – ar trebuie sa ne concentram pe ele si sa le achitam inante sa ne gandim la investitii;
- Nu reusim sa economisim constant – focus mai intai pe construirea acestui obicei;
- Fond de rezerva care sa acopere costurile de trai pe o perioada de 6-12 luni.
Din punctul meu de vedere, inainte sa ai toate de mai sus bifate, nici nu ar trebui sa iti pui problema de a incepe investitiile.
Orice credit de consum folosit pentru achizitia de pasive ar trebui achitat cu prioritate. Creditele imobiliare si cele de investitii, adica cele folosite la achizitionarea activelor sunt acelea la care putem avea dubii daca sa le achitam in avans sau nu.
Vom vorbi specific de creditele imobiliare mai departe, pentru a simplifica si a face relevanta analiza, dar acelasi proces de analiza il putem avea si in cazul unui credit de investitii non-imobiliar.
Bun, acum intrebarea care ne ramane este: Achit creditul imobiliar sau imi folosesc rezervele si economiile viitoare pentru investitii?
Din punct de vedere economic
Din punct de vedere economic vom compara dobanda efectiva actuala a creditului cu randamentul net asteptat din investitii.
De exemplu avem unu DAE de 5% la creditul ipotecar.
Un randament brut estimat de noi de 10% din investitia in actiuni (randament mediu istoric) – echivalentul unui randament net (fara taxe) de 9% – consideram doar 10% impozit fara alte calcule de CAS, CASS.
Sau
Gasim un apartament la pret foarte bun si cu randament la inchiriere de 8% brut – echivalentul a 7.5% net (dupa impozit de 6%)
Sau
Obligatiuni cu dobanda 9% brut – echivalentul a 8.1% net (impozit 10%).
Si tot asa….
Deci avem pe de o parte o dobanda sigura de 5% vs o estimare de randament net de 9% sau 7.5% sau 8.1%.
Decizia poate parea evidenta – la un astfel de diferential de randament, in 20-25 de ani iti achiti apartamentul de 2 ori.
Dar nu este simpla decat la prima vedere ci devine complexa cand intram in profunzime. De ce? Pentru ca rata dobanzii la credit este sigura (daca este 5% este 5% indiferent de ce fac eu) pe cand randamentul din investitii este intotdeauna o estimare.
Estimare pentru ca:
- bursa poate sa nu mai performeze in urmatorii 10 ani la fel ca in trecut sau sa prinda un interval foarte slab;
- randamentul la imobilul de inchiriat poate sa scada, poate sa nu fie deloc daca nu ai chiriasi sau o problema structurala a constructiei;
- Emitentul obligatiunii poate sa intre in faliment si sa pierzi toti banii.
Sunt riscuri pe care trebuie sa le luati in considerare pentru a ajusta randamentele nete din investitii cu procentul de risc.
Profesionistii isi calculeaza intotdeauna randamentul ajustat al unei investitii. Calculul este foarte complex si are multe variabile. Dar pentru simplificare putem sa estimam noi un diferential din gradul de risc.
De exemplu: -1.5% la imobiliarele foarte bune, -2.5% la obligatiunile companiilor mici si medii si -3% la actiuni blue chips.
Astfel, avem acum o comparatie dintre +5% achitare apartament si (9%-3%=6%) la actiuni; (7.5%-1.5%-6%) la imobiliare si (8.1%-2.5%=5.6%) la obligatiuni.
Acum este un pic mai clar. Stim ca pana la un nivel de rata de doanda de 5.6% sau 6% putem sa investim linistiti, dar daca dobanda depaseste aceste nivele devine mai profitabil sa achitam creditul.
Bineinteles, tot calculul este relevant in functie de cat de bine ne-am facut estimarea de profituri viitoare.
Foarte multi investitori si detinatori de afaceri isi mentin creditele pe termen lung, stiind ca pot genera randamente superioare pe termen lung, cu aceleasi sume de bani. Este cazul lui Warren Buffet, este cazul multor antreprenori mai mici sau mai mari, este cazul celor care investesc profesionist sau chiar a celor care investesc pasiv pe termen lung.
Evident, o solutie ar fi sa ne asumam investitii mai riscante si/sau mai active care sa poata aduce randamene superioare. De exemplu inchirierea apartamentului in regim hotelier care sa aduca peste 20% randament anual, sau investitii bursiere active cu randamente de 20-30% (BERKSHIRE HATHAWAY INC. companie lui Warren Buffet obtine un randament mediu in jur de 20% pe an) sau in afaceri care pot aduce de la 0% la xx% pe an. In aceste cazuri, chiar ar trebui sa stii ce faci.
Important este sa iti faci calculele cat de bine poti tu si sa iti asumi decizia. Pana la urma si profesionistii isi asuma decizia in final, dupa ce si-au facut calculele pentru ca nici ei nu pot stii sigur.
Din punct de vedere psihologic
Nevoia de supravietuire/ siguranta este mai jos (si mai puternica) pe piramida lui Maslow fata de nevoiele aspirationale. De aici va veni un grad de stres care te va face sa fii destul de conservator in investitii in momentul in care ai credite neplatite.
Emotiile nu sunt bune in investitii.
Pentru a lua o decizei:
- Fa-ti calculele – vezi analiza economica de mai sus;
- Calculeaza-ti profilul de risc;
- Cerceteaza-te cu atentie. Ce decizie te face sa adormi cu zambetul pe buze;
- Ce decizie te-ar face sa nu poti sa dormi noaptea;
- Cum te-ai simti sa iti platesti datoriile? Dar daca nu ti le-ai plati?
- Cum te-ai simti daca ai investi pentru venit pasiv? Dar daca nu ai investi?
- Cum te-ai simti daca ti-ai achita creditul cu dobanda 5% si bursa ar avea un randament de 50% in acel an, randament de care tu nu ai profita?
- Dar daca nu ti-ai achita creditul si ai investi in bursa, iar bursa ar avea o cadere de 50% in acel an si te-ar prinde in piata?
- Care dintre ultimele 2 variante te-ar tulbura mai tare?
Agrumente sa iti platesti creditele mai intai
- “Randamentul” este egal cu valoarea dobanzii efective. Randamentul are risc zero si este 100% pasiv;
- Dobanda compusa este valabila si aici doar ca are un efect negativ: cu cat iti platesti mai tarziu creditul cu atat vei plati mai multe dobanzi;
- Posibil sa beneficiezi de o scadere substantiala a gradului de stres;
- Te stimuleaza sa economisesti;
- Te “opreste” din a face datorii noi, cata vreme esti concentrate pe plata vechilor datorii;
- Randamentul este net = nu platesti taxe la dobanzile economisite. La veniturile din investitii platesti impozit;
- Devii imun la cresterile dobanzilor, ba chiar s-ar putea ca acestea sa te bucure.
Argumante pentru a investi
- Puterea dobanzii compuse. Este incredibil ce efect de compunere puternic au primii 10 ani de investitii, asupra urmatorilor 10-15-20 de ani Efectul nu se vede in primii 10 ani ci in urmatorii. Am dedicate un articol intreg dobanzii compuse;
- Sunt multe clase de active care pot avea randamente mult superioare dobanzii platite la un credit. Aici ma refer mai ales la afaceri care pot avea cresteri exponentiale dar si la investitiile in actiuni;
- Iti ofera sentimentul de progres spre scopurile tale;
- Rezervele tinute cash pentru achizitii in perioadele de depresiune economica te pot imbogati rapid. In criza cash is king;
- Achizitiile cash de imobiliare iti ofera discounturi bune fata de achizitiile prin credit;
- Investitiile iti pot crea surse multiple de venit pasiv.
Concluzie
Atunci cand alegi daca iti achiti creditul sau investesti/ acumulezi rezerve trebuie sa tii cont si de calculele economice si de cele psihologice. Ambele sunt importante dar mai importante sunt cele psihologice pentru ca acestea au puterea sa te saboteze.
In final, daca tot nu esti lamurit/ lamurita cum sa procedezi, poti alege calea de mijloc si sa folosesti sumele economisite potrivit forumulei: Investesc = (10 – Rata dobanzii) si restul achit creditul. Adica daca dobanda (DAE) este de 4% si tu economisesti 1000 de lei pe luna, achiti anticipat (sau pui deoparte pentru a achita in avans) 400 de lei iar 600 ii investesti.
Simplu, nu?
Mult succes in luarea celor mai intelepte decizii!
Valentin
PS. Tu ce alegi dintre a-ti achita creditul si a investi/ acumula rezerve?
PPS. Daca ti-a placut articolul si l-ai gasit util, te rugam se ne dai share.
PPPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.
Ati dat exemplul investiția în obligațiuni cu randament de 9 %. Era doar un exemplu teoretic, sau are o bază în realitatea dobânzilor de azi ? Asemenea randamente nu au decât obligațiunile corporative (am văzut că Superbet a emis anul trecut cu 12%) cu grad ridicat de risc. M-am interesat la BT Obligațiuni și randamentul e foarte mic.
Ce părere aveți, cum as putea investi în obligațiuni la un raport risc- randament cât mai mic ?
Inca niste variabile :
1. Inflatia. Eu avui credit in lei si 550 lei rata fixa in ianuarie 2016 era o 1/3 din venitul meu, dar peste 5 ani era mult mai nesemnificativ. Deci pro investitie
2. Comisioane. Unele achizitii au comisioane mari si asta impune o suma mare stransa, plus zi de concendiu. O plata anticipata se poate face in orice pauza de pranz. Plus, inchis un credit mai devreme inseamna si inchis cont, asigurare onligatorie in favoarea bancii, comision anual etc – la Vbr aveam peste 250 lei anual. Deci pro achitat anticipat.
3. O cale de mijloc mai profitabila ar fi de facut plati anticipate cu scaderea perioadei si nu a ratei , in primii ani de credit. Si in ultimii 3-4 ani de ipoteca directionat complet catre investitii.
Noi am inceput sa achizitionam etf uri.
2016 si dupa 5 ani…cred ca ne scrieți din viitor
Multumesc pentru articol. Imi place stilul direct si accesibil al discutiei.
Imi raspunde la cateva intrebari latente din ultima vreme.
La cum evolueaza situatia politoca 5% e un minim garantat, majoritatea bancilor iau in calcul rovor de minim 3 pentru prognoze. Un alt plus ar fi ca odata rambursat creditul te poti concentra pe economisire.
Din cate vad incepe sa fie afectat si poata de capital autohtona, greu de zis ce o sa fie dupa domnia psd, companiile de stat sunt stoarse de tot ce detin, daca dispare pilonul noi scade automat si bursa … probabil o sa fie un moment bun de facut bani pentru cei care se pricep
Valentin, am 2 credite ipotecare care insumeaza un principal de rambursat 100 lei. De cei 100 de lei pot sa cumpar acum un activ nou, sa zicem un imobil de 2 camere, care aduce un randament net de sub 5% in conditiile actuale de preturi in piata / impozitare.
Aceeasi suma, de 100 de lei daca o bag in rambursare anticipata, imi genereaza un cash “ramas in portofel” din anularea ratelor echivalent a 6.6% curat si sigur, fara nicio taxa, fara risc de perioada neinchiriata, mobila deteriorata etc. Dezavantajul: nu pun inca un activ in proprietate.
Ce ai face in locul meu ?
Valentin, nu vad calitatea analizei economice. De ce ai compara DAE la creditul bancar cu randamentul pe investitii din bursa? Daca omul are o suma de investit pe bursa suficient de mare incat fluxul de numerar din randament sa ii acopere rata la banca…ce rost ar mai avea sa isi faca credit? Sau,,cel putin nu isi face credit cu toti banii…este cam irelevant exemplul. Sau nu te refereai numai la dividende ci la total return? Daca te referai la total return (apreciere de capital + dividende), tu compari mere cu pere. Este ca si cum spui ca pe un credit de 30 de ani tu dai 2,000 de lei dobanda fixa lunara la un dae de 6%, dar iti iei din investitii bursiere 8%. Pai daca acei 8% iti iei dintr-o investitie de 2,000 de euro….compararea randamentului bursei cu randamentul creditului este total irelevanta
Un credit ipotecar il faci pe 20-30 de ani. Contractezi la inceput un credit pentru ca nu ai diferenta de bani, apoi dupa 5-7-10 ani ajungi sa poti sa platesti si creditul sau o parte din el. In acel moment apare decizia daca achiti din credit sau investesti.
Sau o alta varianta: ai mai multe proprietati iar unele sunt luate prin credit, ai si o suma de bani acumulata – in ce directie mergi? Continui sa investesti sau achiti din credite?
Salut Valentin,
Este foarte interesant si util articolul. Mi-ar placea sa vad si completare a tabelului cu ETF pe actiuni bet (de la tradeville) si cu platforme peer2peer (mintos), iar la coloane ar putea fi adaugat si comisioane (pentru ETF in special, dar si pentru actiuni) si de ce nu si inflatia, cum influenteaza inflatia fiecare tip de investitie, ma gandesc ca actiunile de exemplu au un randament mai mare, dar net scad cu inflatia, in timp ce la imobiliare ramane randamentul, dar pretul lui creste cu inflatia. De asemenea ar ajuta mai multe explicatii pentru factorii de risc, cum sunt alesi acestia, adica e evident ca la actiuni e risc mai mare ca la imobiliare, dar mai multe detalii ar ajuta.
Am notat 🙂
Salut, Valentin!
Articolul acopera mare parte din variabile si iti multumesc tare mult pentru el si pentru tot timpul investit in acest blog! Am sesizat insa un aspect care lipseste din ecuatie si mi-ar placea sa vad o analiza clara in acest sens.
Un exemplu concret: eu mai am de rambursat in acest moment aproximativ 250K lei, cu un grafic de rambursare de vreo 16 ani. Platesc o rata de 2177 lei lunar, din care principalul este undeva pana in 950 lei, dobanda pe la vreo 1050, restul fiind reprezentat de comision + asigurare.
Pentru simplificare, sa zicem ca la fiecare 1000 lei platiti lunar, in avans, cu reducerea perioadei de creditare, eu as economisi, grosso modo, tot cam 1000 lei lunar, din dobanzi pe care nu le mai platesc bancii.
Intr-un an, rambursez anticipat 12,000 lei, deci economisesc tot 12,000.
Daca as investi acesti 12,000 lei la o rata neta de 10%, as castiga 1,200 intr-un an; sau as putea castiga 2,400-3,600 maxim, daca mi-as asuma riscuri mai mari, ca sa luam in calcul si scenarii optimiste de investitii.
Asa ca nu e corect sa compari 5% dobanda platita pentru credit cu 10-15% dobanda castigata din investitii, pentru ca aceste procente se aplica la sume total diferite (5%*240,000 ron, reprezentand capital datorat bancii, versus 15-20%* 12,000 ron, reprezentand potential castig pe bursa).
Mai corect mi s-ar parea sa compari cat platesti in total dobanda pe parcursul a 10 ani, pentru ca alegi sa nu achiti anticipat, versus cat poti castiga pe bursa, investind sume constante, dar mici, an de an, pe parcursul a 10 ani, ca sa poti beneficia si de dobanda compusa.
Poate accepti provocarea si ma ajuti cu un raspuns complet la aceasta intrebare. Am tot cautat si nu am gasit nicaieri aceasta comparatie.
Salut! Sunt cam in aceeasi situatie, asa am ajuns si la acest articol… Si m-ar interesa si pe mine foarte mult un raspuns complet la aceasta situatie. Multumesc.