Cum sa iti alegi chiriasi profitabili

Articol scris de Bogdan Dinu – carutacubani.ro

Am scris in articolul trecut despre ce strategie sa folosesti pentru achizitia unui apartament si am mai scris ca nu e suficient sa cumperi la un discount bun apartamentul perfect ca sa-ti asiguri un randament frumusel din chirii ci ai nevoie si de chiriasi buni. Pana la urma nu apartamentul iti plateste chiria, ci chiriasii.

Managementul chiriasilor este o parte cel putin la fel de importanta ca alegerea si negocierea apartamentului. Optimizand aceste doua componente maximizam practic potentialul de randament pe care il putem obtine din acest tip de investitie.

Cu timpul mi-am dezvoltat si in aceasta arie niste criterii pe care le urmez ca sa ma asigur ca reduc riscul de a pierde bani. Le-am denumit generic framework si il voi descrie in linii mari mai jos.

Framework management chiriasi

1. Nu inchiriez prin Airbnb

Sincer m-am gandit sa incerc cu un singur apartament prin Airbnb sa vad cum merge. Mi-a trecut repede cand am pus pe foaie exact ce inseamna ca munca acest lucru. Prea mult micro-management pentru 3 surcele in plus lunar. Sunt convins insa ca sunt persoane in Bucuresti care fac bani frumosi rau din asta. Poate sunt ignorant, dar business-ul meu nu este acesta.

2. Lucrez cu un agent imobiliar

De ceva timp lucrez cu un agent sa imi aduca chiriasi. Inainte in schimb postam pe olx si anuntul (online+ziar). Ca sa nu mi se preia anuntul de catre agenti, scriam mare pe diagonala pe fiecare poza ‘privat’ si numarul de telefon. Astfel ma trezeam ca ma suna agenti sa-mi spuna ca aduc potentiali chiriasi zicandu-mi eu nu trebuie sa platesc nimic. Intotdeauna, de 16 ani de zile, am inchiriat fix in ziua in care am postat anuntul pentru fiecare apartament, fiind coada la usa.

Ii dau agentului 25% din prima chirie. De ce prefer sa lucrez cu un agent? Pentru ca a ajuns sa ma cunoasca. Atat pe mine cat si apartamentele mele. Stie pe de o parte perfect ce tip de chiriasi vreau, iar pe de alta parte ce apartament vor chiriasii. Acumuland mai multe apartamente castig timp pretios prin faptul ca agentul imi cerne potentialii chiriasi. Acest agent face atat de bine match-ul incat in majoritatea cazurilor primii chiriasi care vin la vizita sunt si cei cu care bat palma. Doar o data s-a intamplat sa ii gaseasca din a 2-a, oricum in aceeasi zi.

Anunt agentul cu o saptamana inainte sa termin de renovat, sau sa imi plece actual chirias ca am un apartament liber.

3. Selectia chiriasilor

Sunt foarte selectiv cand vine vorba de chiriasi:

  1. Nu aleg studenti. Sunt tineri, plini de energie, proaspat veniti in Bucuresti, prieteni multi, mult timp liber, petreceri etc. Hai ca toti am fost acolo. Cu alte cuvinte strica. Nu o spun din teorie, ci din experienta.
  2. Nu aleg fete prietene. Tot din experienta vor ajunge sa se certe. Una pleaca iar a 2-a nu mai are bani de chirie. N-am chef de batai de cap inutile.
  3. Aleg cupluri tinere (uneori, mai rar, frati/surori) care sunt undeva pe la inceput de cariera. Este cazul ideal caci cel mai probabil vor sta in chirie pana isi vor cumpara propriul apartament. De asemenea, fiind la inceput de cariera sunt in general destul de implicati la job si n-au timp sa strice.
4. Valoarea chiriei

Nu jumulesc de bani chiriasii. Prefer cupluri simpatice care-s la inceput de drum. Stiu ca le este greu cu chiriile din Bucuresti asa ca fac discount-uri. De exemplu doua apartamente au loc de parcare. Nu cer mai mult pentru asta, desi stiu foarte bine cat valoreaza un loc de parcare in Bucuresti. Unui alt cuplu i-am scazut eu chiria din proprie initiativa cu 6.6%. Unui alt cuplu i-am prelungit contractul doar cu 3 luni (in loc de 12) ca m-au rugat sa-i mai tin pana in Decembrie pana se muta in propriul apartament. Aceste lucruri se aduna si ce ofer aia primesc. Am ajuns sa am inclusiv chiriasi absolut adorabili recomandati de fosti chiriasi la fel de adorabili.

5. Cand incep contractele

Apropo, poate parea ciudat ca faptul ca am prelungit un contract doar cu 3 luni in loc de 12 este incadrat ca o favoare. Nu va mai fi dupa ce iti voi explica urmatorul lucru. Prefer, si imi cam iese, sa imi incep contractele in August, Septembrie sau maximum Octombrie. De ce ? Pentru ca in acea perioada vin studentii si invadeaza piata. Imi e foarte usor sa gasesc chiriasii ideali in acea perioada.

6. Valuta chiriei

Chiria e fixata, evident, in EUR. Evident! V-ati intrebat vreodata de ce platim apartamente si chirii in EUR (sau ma rog, RON echivalent EUR) ? Apropo, inainte sa intram in EU acestea erau platite in dolari americani. In trecut aceasta logica avea sens deoarece Romania trecea prin niste perioade teribile, avand o inflatie imensa, chiar si de 3 cifre. Acum insa imi poate explica cineva de ce preturile la apartamente si chirii sunt in EUR ? Nu ma plang, mie ca investitor imi convine. Daca as fi o baba egocentrista intr-o lume narcisista chiar as urla de fericire. Totusi, stau si ma intreb de ce astazi un produs facut din materiale romanesti, cu mana de lucru romaneasca, avand mobila romaneasca este vandut romanilor in EUR ? Nu sunt romanii indeajuns de saraci, sa mai piarda si pe curs la chirie…

7. Garantie

Intotdeauna cer garantie 1 sau 2 luni de chirie cash, in functie de apartament si de chiriasi. Aceasta garantie o folosesc in cazul in care pleaca mai devreme de terminarea contractului.

Fun fact: intr-o vineri, in mijlocul contractului m-a sunat o chiriasa. M-a anuntat ca de 2 saptamani s-a mutat in Anglia la munca si ca evident nu mai sta in chirie la mine. Cum crezi ca te ajuta statul in cazul de fata flutarand contractul pe la ghisee? Ai ghicit, in niciun fel. In fine, eu m-am bucurat. O catalogasem ca pe chiriasa cu riscuri si ii cerusem 2 luni de chirie garantie. Sambata s-a facut curat in apartament, am schimbat butucul, iar duminica a fost inchiriat altor persoane. Am iesit pe plus cu mai bine de o chirie din toata povestea asta. Noroc ? Ironie ? Nu, puterea garantiei!

8. Contractul de inchiriere

Dupa ce am cazut de acord semnam contractul. Mereu pe perioade de un an.

De asemenea, semnam si starea apartamentului la intrare. Documentul precizeaza starea obiectelor din fiecare camera a apartamentului. Inclusiv starea camerelor in sine.

9. Declar contractul la ANAF

Depun declaratia la ANAF. De curand s-au simplificat mult lucrurile. Se poate face totul online, slava Domnului. Eu nu ma complic si declar la ANAF la inceput de fiecare an ca si cum ar fi inchiriate toate apartamentele tot anul. Teoretic ar trebui declarat doar pana cand este valabil contractul actual. Exemplu: am contract din septembrie 2017 pana in septembrie 2018. Ar trebui sa declar la ANAF venituri din chirii pe 2018 din ianuarie pana in septembrie. Apoi, cand am urmatorul contract, sa declar iar din septembrie pana in decembrie. In realitate eu stiu ca voi avea inchiriat tot anul iar noile reguli permit sa declari pe tot anul chiar daca nu ai inca contract. Pana la urma pe cei de la ANAF ii intereseaza sa declari veniturile. Chiar daca se intampla sa nu mai gasesc chiriasi dupa septembrie , imi pot recupera taxele declarate / platite in plus in avans.

10. Gestionarea apartamentelor

Am o cutie de scule cu separatoare in care-mi tin cheile ca altfel o iau razna la cate chei sunt.

Am un excel in care-mi notez fiecare chirias / apartament cand trebuie sa plateasca chiria. De asemenea, am stabilit de comun acord cu fiecare chirias sa ma anunte in ziua in care a platit chiria. Aici am niste idei de imbunatatire al sistemului, dar nu-l detaliez caci inca nu l-am pus in practica. Work in progress, dar voi schimba curand caci e usor peste mana tinerea evidentei. Stiu stiu, pare evidenta solutia platii de catre toti in aceeasi zi, pe 1 ale lunii de exemplu. In realitate lucrurile sunt mai complicate….

11. Managementul reparatiilor

Las chiriasilor un numar de telefon. E telefonul lui Ion (spoiler alert: numele e fictiv). Ion este meseriasul bun la toate. N-as avea timp sa micro-manage-uiesc toate eventualele mici stricaciuni din apartamente. Le zic chiriasilor ca atunci cand se strica ceva (wc, clanta, intrerupator etc) sa il sune direct pe Ion. Dupa ce Ion rezolva problema ma suna, imi spune ce s-a intamplat, cum a rezolvat si cati bani ii datorez. Simplu si eficient, asa cum imi place.

12. Utilitatile

O data la 2 luni verific la fiecare bloc avizierul sa vad daca este totul platit din partea chiriasilor. Apropo, am toleranta de 2 luni maximum intarziere la plata intretinerii. Altfel sunt obligati sa plece. Daca vorbim de chirie, nu am nicio luna toleranta.

13. Cand un chirias pleaca

Cand un chirias pleaca, semnam starea apartamentului la iesire. Verific practic sa nu lipseasca ceva din casa sau sa nu fie ceva grav din vina chiriasului si sa nu-mi fi spus. In realitate insa, deoarece aleg bine chiriasii si am o relatie buna cu ei, majoritatea imi lasa apartamentele luna.

Conculzii

Cu riscul de a deveni enervant de repetitiv, tin sa o zic din nou: un management bun al chiriasilor este crucial daca vrei sa obtii un randament acceptabil din investitii imobiliare pe termen lung. De exemplu degeaba ai redus costurile la achizitie, la renovare si ai apartamentul inchiriat 12 luni din 12 daca chiriasii se schimba la fiecare an si lasa in urma pagube materiale.

Inca o data, acest articol nu are ca scop promovarea investitiilor imobiliare. Am ales sa-mi impartasesc o parte din strategia pe care eu  personal o aplic cand fac astfel de investitii. Tu decizi daca-ti este folositor sau nu.

Mult succces!

Bogdan Dinu (carutacubani.ro)

PS. Daca vrei sa aprofundezi domeniul investitiilor imobiliare iti recomand  Curs video de investitii imobiliare in care am trata specific subiectul investiilor imobiliare in apartamente pentru inchiriere pe termen lung.

PPS. Daca ti-a placut articolul si il gasesti util, te rugam sa il distribui si prietenilor tai.

Obtine Ebook-ul 12 Surse de venituri suplimentare:

12 comentarii la „Cum sa iti alegi chiriasi profitabili”

  1. Nu este cam peste mana sa verifici avizierele tot la 2 luni? Eu nu am facut niciodata asta ci am instiintat administratorii blocurilor respective ca am chiriasi si i-am rugat sa ma sune daca se intampla sa intarzie cu intretinerea. Au facut-o de fiecare data.

    1. Nu imi este peste mana ca nu eu personal fac asta 🙂

      Intr-adevar cu majoritatea administratorilor am vorbit printre altele sa ma anunte daca este vreo intarziere. Dar tot nu voi renunta la verificarea avizierelor.

  2. Un articol complet! Exact așa procedez și eu 🙂 excepție face unicul agent. Noi închiriem cam in jumătate din cazuri fara agenție,in maxim 2 zile de la publicarea anunțului

    1. Felicitari pentru investitiile facute.

      In legatura cu inchirierea, consider ca totul depinde de timpul de care dispui. Daca ai 1-2 apartamente poate fi OK. Daca ai multe este o alta poveste. Eu prefer sa optimizez cat pot de mult partea de day to day management. Mai bine zis sa o externalizez. Eu vreau doar sa fiu instiintat si sa decid. Altfel nu l-as mai considera venit pasiv. Am atatea alte lucruri interesante de facut cu timpul meu. In ultimii 2-3 ani insa nu de putine ori s-a intamplat sa fiu sunat direct de actuali / fosti chiriasi sa intrebe daca am ceva liber.

  3. Eu personal nu discriminez nicio categorie de chiriasi, ma bazez pe alte criterii. Cea mai buna experienta de pana acum am avut-o cu o studenta si cea mai proasta cu o doctorita (singurul caz in 10 ani de chiriasi cand am ajuns la avocat). Ideea e ca se pot intampla nasoale cu orice categorie de chiriasi, important e sa ai niste sisteme „in place” pentru minimizarea potentialelor daune si gestionarea problemelor care invariabil apar cand faci treaba asta cu mai multe apartamente pe o perioada mai lunga.

  4. Buna ziua
    Un articol care deseneaza in mod practic realitatea din teren. In una din discutiile purtate cu un alt investitor, acesta mentiona ca nu exista temei legal in Codul Civil, de a-i opri Garantia unui chirias pentru nerespectarea de catre chirias a termenului de 1 an prevazut in contract. Altfel spus chiar daca ne luam un angajametn de 1 an, chiriasul poate pleca oricand il taie capul fara a suporta Clauza de pierdere a garantiei….in schimb eu sunt obligat sa respect termenul de 1 an. Am ramas contrariat de opinia acestuia totusi raman la ideea ca voi opri Garantia atata timp cat este prevazut in Contract. Opinii pentru acest punct de vedere? Multumesc.

    1. Daca nu este prevazut in Codul civil, contractul face legea intre parti! Nu este o clauza abuziva atat timp cat chiriasul si-a dat consimtamantul si Codul civil nu o interzice!

  5. foarte bun articolul.

    ce as vrea sa vad contractul de inchiriere,clauzele pe care le-ai ales etc sa pot sa il imbunatatesc pe al meu,poate ai pute sa il trimiti pe email(stiu ai muncit mult la el si inteleg daca nu vrei )

    multumim

  6. Salut,
    Punctul 5 se cam contrazice cu punctul 3.
    Nu alegi studenți ca si chiriasi, dar totuși contractele preferi sa le incepi cand incep studenții anul universitar.
    Cam toată lumea știe ca in acea perioada și prețul chiriilor este mult mai mare si evită sa caute apartamente in acea perioadă(daca este sa vorbim despre cupluri tinere salariate).

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *