Cum scoti randamente peste medie din inchirierea apartamentelor

Cu cat ma uit mai cu atentie la piata imobiliara din Romania, in general si cea din Bucuresti, in special, cu atat ma conving si mai mult ca este o oportunitate care merita toata atentia.

Un pic de istorie

Piata imobiliara rezidentiala din Romania a avut un minim undeva in 2014-2015 (pentru Bucuresti minimul a fost in 2015) si, de atunci, a avut un avans in jur de 40%.

40% poate parea mult pentru unii, insa pentru mine 40% in 5 ani NU inseamna crestere accelerata si NU inseamna boom. Este o revenire normala, chiar lenta, dupa un declin abrupt de peste 50% in prima jumatate a acestui deceniu (2008-2014).

Spre comparatie, o crestere accelerata are BVB cu peste 35% anul acesta 🙂

Bun!

Sa vedem si un grafic pe Bucuresti:

Momentul optim de cumparare a fost 2015.

Eu am avut norocul si intuitia sa cumpar un apartament nou in Bucuresti in 2015 (la minimul minumului) si am mai avut tentative in 2016 si 2017. Daca te uiti pe blogul stiintabanilor.ro dupa articole despre imobiliare, vei vedea ca am intuit inca de la inceputul blogului (2016) potentialul pe care il are, mai ales, piata imobiliara din Bucuresti.

Totusi, am fost pe hold cu investitiile imobiliare ani de zile, din cauza lipsei de expertiza tehnica. Lucrul acesta m-a frustrat. Nu imi place sa investesc in ceva fara sa stiu foarte bine ce fac.

Cu cifrele, negocierile ma descurc. Cu partea tehnica nu. Tocmai din acest motiv am decis sa externalizez partea tehnica. 🙂 Voi face echipa cu cineva care este foarte priceput pe partea tehnica pentru tot ce inseamna inspectia tehnica a apartamentelor, renovari etc.

Randamente potentiale

Diverse studii, statistici si estimari arata un randament brut al chiriei pentru Bucuresti pe undeva in jur de 5% pentru zona centrala si spre 6% pentru zonele periferice.

Tu ar trebui sa scoti peste daca depui un pic de efort.

Cum scoti randamente peste medie din inchirierea apartamentelor

1. Pretul de cumparare determina intr-un mod covarsitor randamentul la inchiriere.

2. Randamentul la inchiriere difera foarte mult in functie de numarul de camera si locatie. In general, garsonierele au raportul cel mai bun chirie/ pret.

3. Utilitatea conteaza cel mai mult in obtinerea de chiriasi (mijloace de transport, pozitionare, compartimentare).

4. Apartamentele vechi au in general randamente la inchiriere mai bune decat cele noi.

5. Ai grija la costurile aditionale (notar, agent imobiliar, taxe etc.) pentru ca influenteaza foarte mult randamentul la inchiriere.

6. Gradul de neocupare ar trebui sa tinda spre zero. Managementul chiriasilor este determinant in procentul de randament final.

7. In general, apartamentele de la ultimul etaj ofera randamente mai bune la inchiriere datorita pretului de achizitie mai mic. Pe de alta parte, pot avea si costuri de intretinere mai mari.

8. In cazul in care alegi sa cumperi prin credit, fa un efort si obtine o finantare la costuri minime. Diferentele de dobanda pe piata sunt si de 1%. Vezi daca poti sa te incadrezi la client premium pentru unele banci, pentru a beneficia de dobanzi mai bune.

9. Nu te imprumuta pentru banii de avans. Daca nu ai banii de avans, probabil ca nu esti pregatit inca sa faci o astfel de investitie.

10. Alege un apartament pe care sa il poti revinde ulterior. Nu lua orice darapanatura.

11. Plata cash te scuteste de unele cheltuieli aditionale (dobanzi si comisioane bancare, costurile de inregistrare a ipotecii, evaluarea imobilului) si, in plus, poate sa iti ofere si o reducere de pret la negocierea cu vanzatorul (500-2000 de Eur in plus). Pe de alta parte, nu beneficiezi de diferenta favorabila dintre randamentul chiriei si dobanda si imobilizezi o suma mare de bani, pierzand alte oportunitati.

12. Daca gasesti tu apartamentul, nu mai platesti comisionul agentului. Cele mai bune oportunitati vor aparea din reteaua ta de networking;

13. Ideal ar fi sa cumperi in perioadele de corectie. Totusi, daca stai sa investesti doar in perioada de corectie (care poate veni odata la 10-15 ani sau chiar mai mult) vei ajunge sa ratezi profituri foarte bune. In 12-13 ani poti sa iti recuperezi integral investitia doar din chirie.

14. Daca nu te pricepi la partea tehnica, gaseste pe cineva care se pricepe.

Concluzii

Poti face investitii in apartamente pentru inchiriere ca o alternativa la clasicele depozite bancare care platesc in acest moment 2-3% si ca o modalitate de diversificare a portofoliului. Conform calculelor, aceste investitii pot scoate un profit decent de 5-6% in EUR, poate chiar peste, daca iti faci foarte bine treaba.

Stiu ca poti sa iti faci si singur foarte bine treaba daca ai cunostintele tehnice si financiare necesare insa aceste cunostinte pot fi tot timpul slefuite. Si in imobiliare detaliile fac diferenta si aduc in final profituri peste medie.

Daca vrei sa inveti cum sa iti faci o strategie eficienta de investitii in apartamente pentru inchiriere, sa inveti zeci de tips&tricks care iti salveaza sau iti aduc efectiv bani, te indemn sa comanzi Cursul de investitii imobiliare realizat impreuna cu Bogdan Dinu.

Tine minte ca in investitii detaliile fac diferenta.

Mult succes!

Valentin

PS. Daca ti-a placut articolul si il gasesti util, te rugam sa il distribui si prietenilor tai.

PPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.