Investitii imobiliare vs Investitii in actiuni

Investitiile imobiliare, alaturi de investitiile in actiuni sunt principalele doua alternative de plasare si sporire a banilor intr-un mod relativ pasiv.

Sunt investitii pe care le realizeaza atat persoanele care vor sa isi creeze surse de venit pasiv pentru pensie (sau de ce nu pentru atingerea independentei financiare) cat si marii antreprenori care isi plaseaza profiturile generoase din businessurile lor fie pe bursa, fie in imobiliare, fie in ambele.

In conditiile in care resursele noastre nu sunt nelimitate si poate mai la inceput de drum vom fi nevoiti sa ne concentram fie pe una fie pe cealalta, am facut o scurta comparatia a celor doua alternative.

Comparatie strict din punct de vedere al randamentului

In termini ajustati cu inflatia, o statistica a pietei americare ne arata ca preturile imobiliarelor din SUA, incepand cu anul 1920 si pana astazi s-au apreciat in medie cu 0.2% pe an peste inflatie. In acelasi timp, aprecierea indicelui Dow Jones (indicele bursier al bursei din New York) s-a apreciat cu o valoare anuala de 1.6% pe an, peste inflatie.

Sursa: investopia.com

Alte statistici mai jos:

Vedem cum in majoritatea cazurilor, investitiile in actiunilor au performat mai bine decat investitiile in imobiliare.

Acum luand in calcul piata din Romania nu putem spune ca putem extrage niste concluzii clare, avand in vedere ca cele mai vechi date pe imobiliare sunt din anul 2008 (maximul pietei imobiliare din Romania, puternic supraevaluate).

Imobiliare

Sursa: imobiliare.ro

O scadere de la 2,000 EUR pe mp la 1,200 EUR pe mp – adica o scadere de 40%.

Pe de alta parte, indicele BET al bursei din Romania are urmatoarea situatie (cu un an 2008 tot la maxim istoric):

Sursa: Tradeville.eu

De la un maxim de aprox. 10,000 de puncte la o valoare prezenta de 8,576 de puncte, adica o scadere de aproximativ 14%.

De retinut ca atat in cazul imobiliarelor cat si in cazul actiunilor, nu s-a tinut cont de chiriile si dividendele incasate – adica de venitul pasiv generat de cele doua active.

In cazul pietei din Romania este si mai evident, avand in vedere istoricul pe care il avem la dispozitie, ca investitiile in actiuni au performat mai bine decat investitiile imobilare.

 

Avantajule investitiilor imobiliare in fata investitiilor in actiuni

1. Investitia se afla in controlul investitorului

Investitia imobiliara se aseamana cu o initiativa antreprenoriala: are nevoie de un buget initial care poate fi compus din surse proprii de finantare + imprumuturi, are cheltuieli, venituri, taxe.

Investitorul va avea control asupra chiriei cerute, conditiilor contractuale de inchiriere, deciziei de a vinde sau a inchiria, de a inchiria pe termen lung sau in regim hotelier, deciziei de a extinde sau imparti sau a face alte modificari structurale asupra proprietatii (bineinteles in conditiile respectarii reglementarilor legale).

2. Poate avea si utilitate personala

Sau invers, din utilitate personala poate deveni sursa de venit pasiv. In conditiile in care ai mai multe proprietati poti sa iti schimbi casa in care locuiesti in functie de nevoile tale concrete: garsoniera de burlac o poti lasa spre inchiriere cand iti intemeiezi o familie si sa te muti in apartamentul de 2 camere pe care l-ai cumparat in urma cu 2 ani pentru inchiriere si asa mai departe.

3. Posibilitate mai mare de a negocia pretul de achizitie

Cele mai generoase pofituri se fac la cumparare nu la vanzare, asta in conditiile in care poti sa faci achizitii la preturi de discount. In imobiliare este mult mai usor sa negociezi/ gasesti tranzactii la discount in diverse situatii: executare silita, vanzatorul are nevoie de bani repede, schimburi imobiliare si asa mai departe. Pe de alta parte, posibilitatea de negociere la bursa este practic inexistenta desi si aici sunt perioade cand poti achizitiona actiunile la discount.

4. Volatilitate mai mica si mai putin vizibila

In general volatilitatea in imobiliare este mai mica decat pe bursa (totusi fiecare dintre cele doua categorii de active pot scadea si cu 50%+) insa principalul avantaj al investitiilor imobiliare este ca volatilitatea nu este atat de vizibila. La bursa vezi zilnic variatiile de pret, in imobiliare poti doar sa ai o idee asupra evolutiilor lunare ale preturilor.

5. Este un activ fizic

Emotia de a detine un activ fizic, de a putea sa il atingi si sa stii ca este al tau este incomparabila cu emotia de a vedea niste cifre pe un ecran de calculator. In mod real te simti mai bogat cand detii active fizice comparativ cu a detine active scriptice.

6. Posibilitatea de a face investitii pe banii altora

Adica pe banii bancii care te imprumuta. Nu este nevoie sa ai tu tot capitalul necasar unei investitii.

7. O piata a neprofesionistilor

In mare, piata imobiliara, cel putin cea la care au acces investitorii de retail (mici) este o piata a neprofesionistilor, adica a celor care nu fac tranzactii imobiliare ca o profesie.

Astfel, investitorul un pic mai informat si experimentat va avea aproape intotdeauna un avantaj competitiv asupra majoritatii celorlalti jucatori putand astfel sa profite de pe urma cunostintelor sale superioare.

Pe de alta parte, pe piata de actiuni concurezi mai ales impotriva profesionistilor. Majoritatea volumelor de tranzactionare sunt asigurate de investitori institutionali.

8. Avantaje fiscale

Veniturile din vanzarea de imobile, sub valoarea de 450,000 de lei sunt scutite de impozit. Castigurile de capital din vanzarea actiunilor sunt supuse unui impozit de 10% (la castig).

Avantajule investitiilor in actiuni in fata investitiilor in imobiliare

1. Randamente istorice mai mari

In primul rand investitiile in actiuni au randamente istorice mai mari decat investitiile in imobiliare – vezi sectiunea de mai sus.

2. Sume mai mici necesare pentru a incepe sa investesti

Poti deschide un cont de tranzactionare la bursa si cu o suma de cateva sute de EUR/ mii de lei pe cand pentru a face o investitie imobiliara cel mai probabl vei avea nevoie de sume mult mai mari.

3. Sunt investitii mult mai lichide

Cumpararea si vanzarea de actiuni se poate face de pe o zi pe alta. Daca ai investit in actiuni lichide, vei gasi zilnic cumparatori pentru actiunile tale. Procesul de decontare (schimb de proprietate al unui actiuni si a sumei de bani echivalente) dureaza o zi la BVB.

La imobiliare, atat procesul de cumparare cat si procesul de vanzare poate sa dureze de la cateva zile (intr-un caz foarte optimist) la ani de zile.

4. Costurile de transfer sunt mult mai mici

Comisioanele de vanzare si cumparare pe bursa sunt de 0.5-0.7% la BVB si de ordinul catorva EUR pe operatiune sau chiar fara comision pe international. De exemplu XTB – un broker pentru pietele de actiuni internationale are comison zero pentru primele 5 tranzactii lunare.

In cazul imobiliarelor costurile de transfer sunt substantiale: agentul imobiliar, notarul si alte costuri te pot duce si la 2-3% (sau chiar peste) din valoare proprietatii.

5. Mult mai putina implicare necesara

Investitiile in actiuni pot fi abordate aproape 100% pasiv, cu o implicare care se rezuma poate la mai putin de o ora pe luna.

Pe de alta parte, investitiile in imobiliare pot lua destul de mult timp pentru renovari, reparatii, cautarea de chiriasi, gestionarea problemelor administrative etc.

6. Managementul riscului prin diversificare pe mai multe instrumente, industrii si arii geografice

In cazul imobiliarelor diversificarea investitiilor este limitata la poate 1-2 arii geografice si tipuri de proprietati. In cazul investitiilor, prin simpla cumparare a unui numar limitat de ETF-uri poti obtine diversificare pe mii de companii si mai multe continente.

7. Potentialul imact negativ este mai mic

Daca in cazul imobiliarelor ai posibilitatea (a se citi riscul) de a pierde zeci de mii de EUR la o prima investitie dezastruoasa, la bursa poti sa iti faci rodajul 1-2 ani cu doar cateva mii de lei. Vei plati mult mai putin orice greseala initiala.

De asemenea, pe piata de actiuni poti pierde doar banii tai (nu vorbim de investitiile in derivate) pe cand in imobiliare poti pierde si banii tai si banii pe care i-ai imprumutat de la banca pentru a cumpara proprietatea.

8. Posibilitatea de a testa inainte de a investi in mod real

Nu prea exista simulatoare de investitii imobiliare pentru a testa diverse strategii si tehnici. Probabil ca prima investitie va fi facuta pe viu. 🙂

Pe de alta parte, pe pietele de actiuni ai posibilitatea de a testa, chiar si luni de zile pe conturi demo.

De exemplu, poti testa investitiile pe pietele de actiuni din lume prin contul demo de la XTB.

Concluzie

Am incercat sa aduc argumente pozitive si negative pentru ambele tipuri de investitii. Ideal ar fi sa le abordezi pe amandoua.

In realitate, probabil ca vei prefera una dintre alternative in care vei investi preponderent, in functie de felul tau de a fi, cat de mult iti place sau nu sa pui mana pe o bidinea 🙂 sau din contra cat de mult iti place sa stai cu ochii in laptop de la tine de la birou si multe alte aspecte personale de care ar trebui sa tii cont. Pana la urma investitiile ar trebui sa ne aduca si placere, nu doar venituri pasive, nu?

Numai bine!

Valentin

Avertizment: Informatiile prezentate mai sus nu sunt recomandari de investitii. Ele reprezinta analize si opinii personale ale autorului. Desi nu au fost prezentate explicit in acest material, va informam ca produsele derivate tranzactionabile in marja oferite de X-Trade Brokers DM S.A sunt riscante. Pierderile pot depasi marja blocata.

PS. Tu ce tip de investitii preferi si de ce?

PPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.

Obtine Ebook-ul 12 Surse de venituri suplimentare: