Prima mea investitie intr-o garsoniera pentru inchiriere

Pe prima mea investitie intr-un activ imobiliar am realizat-o la 20 de ani, un teren de casa langa Bucuresti, urmata de mai multe achizitii de apartamente pentru folosul propriu si al familiei. Este pentru prima oara cand fac o investitie intr-o garsoniera pentru inchiriere.

Sunt obisnuit sa investesc in actiuni si obligatiuni pentru ca le inteleg mult mai bine, datorita profesiei de economist, datorita multor ani de experienta de finance si datorita pasiunii mele.

Investitiile imobiliare pentru inchiriere mi se pareau complicate, consumatoare de timp si cu randamente prea mici versus ce puteam eu obtine, din confortul fotoliului meu, pe bursa. 🙂

In sfarsit, anul trecut, am realizat ca mi-ar prinde bine si niste imobiliare pentru inchiriere, datorita protectiei impotriva inflatiei pe care o ofera si datorita faptului ca, din analizele mele, piata imobiliara din Bucuresti are toate sansele sa creasca foarte frumos in urmatorii 10 ani.

Tot anul trecut, in octombrie, am facut cursul de investitii imobiliare impreuna cu Bogdan Dinu, de la carutacubani.ro, care s-a specializat de multi ani pe astfel de investitii. Contributia mea a fost pe partea de taxe si partea organizatorica, Bogdan a fost trainer-ul principal.

Un beneficiu pentru mine a fost ca am invatat si eu de la Bogdan si am primit si un imbold sa ma apuc de treaba. Imi place sa aplic cat mai repede ceva nou invatat.

Am inteles ca sunt 2 lucruri esentiale care determina profitabilitatea pe termen lung: achizitia sub pretul pietei si sa ai tot timpul chiriasi de calitate.

Obiective

Am facut investitia in Bucuresti, orasul unde locuiesc.

Am avut cateva obiective clare:

• Garsoniera, pentru ca are cel mai mare randament si necesita cea mai mica investitie. Daca tot e prima astfel de achizitie si sigur voi face si greseli, macar sa nu le fac pe bani multi;
• Sa se inchirieze aproape instant, tot timpul. Sa produca tot timpul venit;
• La 2-3 minute de metrou;
• Sa fie intr-o zona anume, foarte bine conectata cu alte zone;
• Sa fie achizitionata sub pretul pietei;
• Sa necesite putine interventii, reparatii etc. Nu aveam timp sa aloc pentru lucrari de amploare;
• Sa poate fi vanduta aproape instant.

Ce am realizat

Am apelat la un agent imobiliar cu care mai lucrasem in trecut. Relatia mea cu acest agent este “no bullshit”. I-am spus exact ce vreau si sa imi gaseasca un vanzator motivat sa vanda sub pretul pietei. Nu ma intereseaza apartamente la pretul zonei.

Dupa putin timp a si gasit o astfel de garsoniera, in stare medie – relativ buna, complet mobilata si utilata, la 1 minut de metrou, vanzator din alta localitate si foarte motivat sa o vanda repede.

Timpul investit de mine a fost de cateva ore, in total, ceea ce pentru mine reprezinta un mare avantaj.

Datele garsonierei

Pret: 38.000 EUR, pe cash, 10% sub pretul zonei;

Preturi comparabile: Minimum 40.000 EUR pentru proprietati comparabile ca suprafata si amplasament, dar grote si fara mobila si electrocasnice incluse. In determinarea pretului zonei am pornit de aici (40k), la care am adaugat un estimat de 2000 EUR, reprezentand tot ce este peste nivelul de grota, plus mobila si utilare;

An: 1976 (aici am facut un rabat, as fi preferat dupa 1980, dar sunt putine astfel de blocuri in zona);

Bloc: foarte curat si bine intretinut, fara restantieri. Gradina foarte mare. Zona ferita de trafic si galagie;

Suprafata: 31 mp;

Etaj: 6 din 10;

Stare: decenta, complet utilata si mobilata, camera renovata recent, baia si bucataria ar necesita renovare;

Chirias existent: chirie 225 EUR, sub pretul zonei. Am decis sa pastrez chiriasul pentru urmatoarele 6 luni, din cauza faptului ca decembrie pentru renovat si ianuarie pentru inchiriat nu sunt prea bune. In plus, nu aveam timp de astfel de lucrari, fiind foarte prins cu alte proiecte;

Cost agent: 500 EUR;

Cost notar: in jur de 632 EUR;

Cost total: 38.000 + 500 + 632 = 39.132 EUR;

Calcule financiare

Gross yield (randament brut) = 225X12/38,000 = 7.1%, peste media Bucurestiului, care este undeva intre 5-6%.

Profit la cumparare = 10% in margin of safety.

ROI sau randament real

Aici am un sablon prin care incerc sa estimez randamentul net real in urma unei investitii. Nu are sens sa ma flatez cu randamente mari pe hartie si sa ma trezesc ca randamentul real, in buzunar, imi ajunge la jumatate.

Total costuri = 39,132 EUR (am inclus aici tot ce am cheltuit pentru achizitie).

Chirie neta calculata la 11.5 luni si minus taxe = 2,432 EUR pe an.

De ce 11.5 luni? Fiind langa metrou si fara sa ma intind la o chirie mare, se inchiriaza aproape instant. Iau  margine de jumatate de luna pe an pentru renovari/ reparatii.

Costuri anuale – asigurare, impozit local, costuri neprevazute si niste bani pentru inlocuirea mobilei si a altor dotari. In total, pun de-o parte 300 EUR anual pentru astfel de cheltuieli. Mult, putin, vom vedea.

Impozit si CASS = impozit 6%, CASS nu mai platesc pentru ca deja depasesc plafonul de CASS din alte surse de venit.

In final, ROI = 5.2% in EUR.

Daca adaug si achizitia in margin of safety, am un CAGR (castig anual compus) de 10%+5.2% = 15.2% net in EUR.

Cifre estimate dupa renovarea din vara

In vara intentionez sa renovez proprietatea, nu complet, ci acolo unde are nevoie. Estimez un cost de 2000 EUR si intr-un scenariu conservator as putea ridica chiria la 270 EUR.

Cifrele ar arata astfel:

Gross yield = 270X12/38,000 = 8.5%.

ROI sau randament real

ROI = 6.1%.

CAGR – vom vedea in functie de cum vor evolua preturile anul viitor.

Concluzii

Sunt constient ca lucrurile puteau sa mearga mai bine de atat, insa eu, sincer, sunt foarte multumit de investitie.

Pentru mine a fost prima investitie intr-o garsoniera pentru inchiriere. Mi-a produs bani incepand cu prima zi de proprietate, banii investiti sunt protejati de inflatie si am in portofoliu un activ necorelat cu celelalte active.

Venitul de pe urma unei garsoniere poate sa nu reprezinte mare lucru, insa venitul de pe urma a 10 astfel de proprietati ar conta.

Ramane sa testez pe termen mai lung cum performeaza si daca imi plac astfel de investitii si sa decid daca voi replica strategia, eventual imbunatatita.

Spor la investitii!

Valentin