Renovare garsoniera. Studiu de caz.

(Guest post) Vlad Solomon

În urmatoarele rânduri am să prezint ce a însemnat pentru mine prima renovare a unui imobil, având ca scop o investitie în vederea inchirierii pe termen lung. Am să discut strict despre renovarea proprietatii, deoarce imobilul aparținea deja familiei.

În primul rând, am analizat de ce merita realizata investitia și am ajuns la următoarea conculzuie:

• imobilul se afla in Brasov, într-o zona buna a orașului – aproape de magazine, statii de autobuz – zona foarte bine conectată și la 12-15 minute de mers pe jos de un viitor mall și de alte clădiri de birouri
• garsoniera are o suprafața de aproximativ 35 mp. dar este situata la parter (un „avantaj” poate fi vederea la spațiul verde din spatele blocului) – ar însemna un preț mai mic de vanzare
• blocul este izolat termic, scara este renovata și cu supraveghere video, acestea pot fi avantaje în fata altor imobile din aceeași zona

Garsoniera pot spune ca era „grota” (așa cum le numește Bogdan Dinu), dar avea geamuri termopan și centrala termica. Scopul investitiei era o renovare de calitate, cu un bugat cât mai mic, în așa fel încât proprietatea să se diferentieze de altele listate pe piața, mai ales ca este prima investitie de acest fel pentru mine – consider aceasta un fel de plasa de siguranța.

Bugetul initial

Primul pas în vederea renovarii a fost sa fac un buget previzionat (cu ajutorul unei persoane ce are cunoștințe în acest domeniu, chiar recomand asta), pentru a vedea cât m-ar costa investitia dar și calculul unui randament posibil. În cele din urma, bugetul previzionat a fost depășit de bugetul realizat, deși am alocat o suma de bani pentru lucruri neprevăzute initial, dar a fost considerabil prea mica.

Bugetul estimat initial a fost de 5,500 EUR, pornind de la premisa ca o parte a lucrarilor vor fi efectuate de mine si tata.

Strategie

Am alocat timp important sa caut materialele la un preț cât mai mic (nu am făcut rabat de la calitate, deoarce în timp este mult mai avantajos sa cumperi lucruri de calitate) la magazinele de profil și nu numai. Am achizitionat materiale inclusiv de la distribuitori.  Am fost plăcut surprins, ca la micile magazine de construcții de cartier, pentru aceleași produse sa plătesc și cu 20% mai puțin, iar transportul este gratuit de la o valoare a comenzii mult mai mica. Deasemenea la aceste magazine se poate cumpăra și la bucata, costul total fiind considerabil mai mic – cum a fost cazul placilor de polistiren extrudat.

Fiind situata la parter, am vrut neapărat sa izolez toată podeaua, dar în bucătărie, hol și baie a fost nevoie de sapa (neprevazut), fapt care nu mi-a permis sa izolez decât camera de zi, cu polistiren extrudat. Fiind și locul în care se petrece cel mai mult timp, am izolat cu vata minerala și peretele care da spre casa scarii și afara, mai având un perete spre casa scarii care a fost izolat în trecut.

De asemenea, foarte importante sunt și schimbarea instalatiilor electrice și sanitare și utilizarea unor materiale de o calitate cât mai buna, deoarece, suma platita în plus, poate fi considerată o investitie pe termen lung.

 Costurile reale

Am încercat sa țin costurile la un nivel cât mai mic posibil, astfel am avut urmatoarele costuri aproximative:

• Materialele de construcții: 9,500 lei

În aceasta suma este inclusa inclusiv ușa de la intrare, ușile de interior, un calorifer nou în baie și celalalte materiale de construcții necesare. În bucătărie, hol și baie, în loc de glet, a fost folosită o tencuiala lichida pe baza de var ce contribuie și la „respirația” peretilor, iar în camera de zi, pereții si au fost indreptati în mare, doar unde era nevoie;

• Manopera: 11,000 lei

Costul total a fost mai ridicat, deoarece am avut 3 echipe diferite, inclusiv o echipa pentru schimbarea în totalitate a instalatiei electrice;

Pentru un cost mai redus al manoperei am constatat ca se putea contacta o singura echipa care să se ocupa de toate lucrările, dar eu cunoșteam deja echipa o parte din cei ce s-au ocupat de garsoniera și am făcut cu ei, chiar dacă costul total al manoperei a fost mai mare.

• Mobila: 5700 lei

Mobila de bucătărie și ușile de la debaraua din hol au fost făcute pe comanda, masa de bucătărie și scaunele au fost luate la un preț bun, iar mobila din camera de zi, a fost cumpărată  de pe un site;

• Electrocasnice și televizor: 2600 lei

Majoritatea au fost cumpărate de BlackFriday, profitand de reduceri reale: mașina de spălat a fost 500 lei iar cuptorul + plita + hota – 930 lei;

• Costuri neprevăzute: 1200 lei

Costuri neprevăzute precum: sapa pentru bucătărie, hol și baie, un termostat wireless pentru centrala, etc.;

• Altele: 700 lei

Aici am inclus roletele de la bucataie, draperiile din camera de zi (am zis ca sunt necesare fiind parter), o parte din corpurile de iluminat, soneria de la intrare, oglinda, etc.;

Pentru a reduce din costuri, am refolosit anumite lucruri precum: covorul, perdeaua și tablourile de pe perete le aveam pe acasă și ma impiedicam de ele sau bateria de la cada care este într-o stare buna și am putut sa o refolosesc

La acestea se mai adauga costul combustibilului a utilitatilor și a sacilor pentru deseuri, aprox. 650 lei.

Un alt asptect care poate fi foarte important pentru viitorul chiriaș este locul de parcare. Pana la finalul luni Decembrie, în Brasov, s-au putut atribui fără licitatie locurile de parcare de resedinta care nu erau concesionate. Am avut noroc și am obținut un loc de parcare chiar lângă intrarea în scara, costul fiind de 144 lei/an.

Costul total al renovarii a fost aproximativ 6,580 euro.

 Pe parcurs au mai apărut și dificultati..

Odată cu finalizarea renovarii, mi-am dat seama ca sunt lucruri la care nici nu te aștepți în momentul inceperii acesteia, dar care s-au rezolvat.

O problemă destul de importanța a data de scurgerea de la chiuveta din bucătărie care refula (fiind parter), făcând o balta de toată frumusețea. Am discutat cu cei de la administratie care mi-au spus ca se va rezolva problema, fiind o problemă cu scurgerea apei – nu avea panta potrivita din construcția blocului, dar cea mai simpla metoda de rezolvare pentru mine a fost montarea unei valve unisens pe scurgere, de 40 lei, care nu mai permitea apei circulatia într-un singur sens.

O alta „bataie de cap” a apărut chiar înainte de terminarea renovarii. A început vremea rece – tevile de la centrala nu erau montate, pereții nu erau în totalitate uscați. După pornirea centralei termice am observat ca au tot aparut pe parcursul unei perioade de timp crapaturi (fisuri fine) în anumite locuri, care au fost rezolvate ulterior, deși au mai rămas anumite semne – din câte am înțeles a contribuit diferența de temperatura.

O greșeala de-a mea importanta a fost ca nu am planificat foarte clar durata lucrării, practic nu am avut un deadline clar, iar acest lucru m-a costat aproape o luna finalizarea renovarii, doarece am dat prea târziu comanda pentru mobila de bucătărie, iar datorită sarbatorilor de iarna, termenul de livrare s-a prelungit.

guest post Vlad Solomon

Concluzie

Vlad are 22 de ani si prin aceasta experienta a realizat foarte multe lucruri: a planificat, a executat ceea ce a planificat, a crescut valoarea unui activ aflat in posesia familiei sale si a crescut o sursa de venit pasiv. Pentru toate acestea il felicit.

Cursul nostru de investitii imobiliare i-a oferit un imbold. Restul a depins de el, cum a aplicat, ce a experimentat in practica, ce rezultate a avut si va avea.

De multe ori avem nevoie de un imbld sa facem ceva, sa stim ca acel ceva este corect, poate aduce rezultate, avem nevoie de confirmari, incurajari, exemplele altora.

Il voi ruga pe Vlad sa ne scrie un articol in care sa ne detalieze si prima inchiriere.

Pana atunci, iti doresc multe actiuni concrete!

Valentin

PS. Daca ti-a placut articolul si il gasesti util, te rugam sa il distribui si prietenilor tai.

PPS. Alatura-te comunitatii noastre StiintaBanilor pentru a te imbogati spiritual, mental si material.