Studiu de caz investitie in apartament cu 2 camere

(Guest Post) Dragos BC

Urmărind activ site-ul și pagina Știința Banilor, în anul 2019 am luat decizia de a trece la fapte și a investi. Aveam de ales între acțiuni sau imobiliare, întrucât doar acestea îmi atrag atenția. Pentru că sunt genul de persoană căruia îi place să dețină proprietăți, am ales imobiliarele. Am urmat cursul lui Valentin și al lui Bogdan și mi-a prins foarte bine.

Acum 5 ani atât eu, cât și soția mea, am obținut primul salariu de la primul și singurul loc de muncă. Suma nu este nici mare, nici mică, pentru un bugetar, însă venitul este fix, fără să avem prilejul de a mai primi comisioane sau atenții, așa cum se obișnuiește la stat.

Spre surprinderea mea, chiar dacă eu eram cel obsedat de economii și investiții, soția mea a aflat de un depozit bancar foarte avantajos, la BCR Banca pentru Locuințe. La fiecare 1000 € depuși anual, pe lângă dobânda băncii de 1%, primeam de la stat 250 €. Așadar, aveam un randament de 26% anual, timp de 5 ani. Condiția era ca acești bani economisiți + prima de la stat să fie folosiți în scop locativ. Motiv pentru care ne-am deschis amândoi câte un depozit.

La finalul anului 2020, se încheie perioada de economisire și am avea împreună un depozit în valoare de minim 12.500 €, cu care să contractăm un credit pentru achiziția unui imobil.

Între timp, familia noastră a vândut o casă bătrânească și ne-au revenit și nouă 10.000 €. Îi mulțumesc soției mele că a fost de acord să investim această sumă în achiziționarea unui apartament și nu a unui autoturism, deși avem nevoie să îl schimbăm.

Locuim în Prahova, mai spre munte, dar lucrăm în Ploiești. După o analiză detaliată, am stabilit să cumpărăm un apartament cu două camere, decomandat, an de construcție după 1977, dar nu foarte nou, într-o zonă centrală a Ploieștiului, în jur de 50.000 € – renovat sau 40.000 € – complet nerenovat.

Știam că doi colegi de serviciu, soț și soție, aveau la vânzare un apartament care se încadra în parametrii noștri și aveau mare nevoie de bani pentru că se aflau cu casa în construcție și erau foarte îndatorați. Apartamentul era renovat recent, complet utilat, însă prețul era de 56.000 €.

Am început să vizionăm și alte apartamente, atât renovate, cât și nerenovate.

Până la urmă, după mai multe negocieri, am primit o ofertă de nerefuzat de la colegii noștri…50.000€ și am bătut palma. Am fost foarte mândri de noi. Evaluatorul a stabilit prețul de 55.000 €, iar un vecin a vândut ulterior imobilul cu 61.000 €.

Am trecut la partea de creditare. Am apelat la brokerul de credite KiwiFinance. Aceștia mi-au prezentat mai multe oferte și m-au îndrumat elegant către UniCredit, probabil unde primeau comisionul mai mare. În paralel, am mers personal la bănci și am căutat oferte mai bune pentru a le prezenta brokerului și a reuși să mai negociem. Astfel, am ajuns de la o dobândă variabilă de 5.26%, la 5.16% și fără plata unor comisioane lunare.

Dobânda negociată în luna decembrie 2019 era compusă din 2.50 (marja băncii) + 2.66 (IRCC). Actele notariale și semnarea contractului de credit a avut loc în luna ianuarie 2020. Spre norocul nostru, IRCC a scăzut la începutul anului  la 2.36, iar astfel, dobânda mea a devenit 4.86%. De ce noroc? Pentru că băncile și-au actualizat dobânda odata cu scăderea IRCC și și-au mărit marja proprie (2.80 în loc de 2.50). Astfel, când (și dacă) IRCC va reveni la 2.66, dobânda oferită de bănci va fi de 5.46%.

După semnarea contractului de creditare și primirea creditului de 42.500 € (75% din valoarea imobilului), am aflat că, pentru a putea accesa banii și a-i transfera în contul beneficiarului pentru stingerea ipotecii pe care o avea vânzătorul și pentru siguranța băncii că vor fi folosiți în scopul acesta, a trebuit să apelez la un ordin de plată condiționat, care m-a costat aproximativ 100 €. Așadar, pentru siguranța UniCredit și pentru un serviciu prestat tot de ei, clientul a trebuit să plătească. Să nu mai spun că și vânzătorul a trebuit să achite o altă sumă de peste 100 € pentru a folosi suma de bani respectivă…

Într-un final, situația arăta astfel:

Sumă plătită imobil = 50.000 €

Avans = 7.500 €

Credit ipotecar = 42.500 €

Perioadă = 240 luni (20 ani)

Dobândă = 4.86% pe an

Rată = 284 €

Chirie estimată = 300-350 €

Știu că randamentul nu este unul mare, dar nu acesta a fost obiectivul meu. Aș fi putut alege o perioadă de 30 ani și, implicit o rată mai mică, cu un randament mai mare. Însă, intenția mea este să achit creditul cât mai rapid posibil pentru a nu plăti o dobândă prea mare.

În acest sens, am apelat și la „velocity banking”. Am deschis un descoperit de cont de 15.000 lei și am achitat anticipat din principal, cu scăderea perioadei. De asemenea, mi-am retras sumele de bani investite in Peer-to-peer și am procedat în mod identic. Toate aceastea înainte de achitarea primei rate. Astfel, am ajuns să reduc perioada la 14 ani și 11 luni și am redus dobânda eventuală cu aproximativ 50.000 lei, dintr-un total de 111.000 lei.

Imobilul este renovat și mobilat în mare parte. Vreau să-i mai dau o mână de lavabil și să aduc electrocasnice și ceva mobilă. Până îl voi închiria, primesc o indemnizație lunară de la locul de muncă și îmi acopăr puțin peste jumătate din rată. Ulterior, mă gândesc să reduc rata și să ajung la un randament de 7%+.

În curând, urmează să lichidam cele două depozite pe care le avem, eu și soția, la BCR Banca pentru Locuințe, iar banii îi vom utiliza drept avans pentru achiziția unui alt imobil în București. Acum, cu ceva experiență în spate, am punctat următoarele aspecte de care vreau să țin cont și pe care le puteți considera sfaturi prietenești sau greșeli pe care să nu le comiteți la rândul vostru:

• Accesează un credit bancar doar dacă este strict necesar;
• Dacă vei contracta un credit imobiliar/ipotecar, asigură-te că, pe lângă comisioanele ascunse din contract, nu vei plăti alte sume pentru a putea accesa banii din cont;
• Negociază cu mai puțin bun simț dobânda creditului oferit;
• Apelează la un broker de credite doar din comoditate. Aceștia te vor scuti de câteva drumuri la bancă și te vor ajuta cu întocmirea dosarului de credit, însă trebuie să ai în vedere că și ei lucrează pe comisioane. Cu cât este profitul băncii mai mare, cu atât crește și comisionul;

Alte sfaturi precum „locația este totul”, „investiția bună pleacă de la prețul de achiziție” și altele, ar trebui să vă fie deja cunoscute, mai ales dacă ați urmat cursuri de investiții.

Știu că m-am lungit, dar ar mai fi fost foarte multe de spus. Pentru orice alte detalii sau informații mă puteți contacta pe Facebook.

Concluzii – StiintaBanilor

Este o mare diferenta intre celebrele achizitii de apartamente la suprapret (peste 100,000 EUR) in cartiere marginase si pe credit de nevoi personale + credit ipotecar in franci elvetieni in anii 2007 si 2008 vs. aceasta investitie.

Bogdan a facut foarte multe lucruri bune:

• A avut o stategie: a tintit o zona, un pret sub pretul pietei, un anumit tip de vanzator care sa aiba nevoie de bani rapid. Acest lucru i-a adus un profit initial la cumparare intre 5000 EUR (evaluare agent) si 11,000 de EUR (comparabil pe piata).
• A folosit resursele pe care le avea: banii primit mostenire, depozitele la Banca pentru locuinte, ficilitatile oferite de job; Recupererea a peste 50% din costurile cu rata
• A cautat cea mai buna finantare posibila, apeland la un broker de credite dar si propriul research. Dobanda la RON 4.86%.
• Gestionarea finantarii: velocity banking + marcarea unor profituri din P2P pentru a rambursa anticipat. Scutirea de plata pentru dobanzi de 50,000 RON.
• Randament potential la inchiriere de pest 7%.

Vedem un efect in cascada a educatiei financiare pe care si-a format Bogdan in ultimii ani. Si aceste efecte sunt legate doar de aceasta achizitie. Cu siguranta ca efectele se vad in toate aspectele vietii.

Eu sunt convins ca tot ce a invatat Bogdan din Cursul de imobiliare a venit sa doar sa potenteze si sa completeze nivelul de educatie financiara pe care si l–a format in ani. Ce a facut insa acest curs a fost probabil impulsul de a actiona. Informatia si educatia trebuie sa se transforme in actiune pentru a genera rezultate (in buzunar).

Investitia in educatie aduce cele mai mari profituri pe termen lung. De ce? Pentru ca imbogatesc mintea, cea care ia toate deciziile prezente si viitoare.

Pe 21-22 martie, vom tine din nou Cursul de investitii imobiliare, cu Bogdan Dinu (carutacubani.ro), in Bucuresti. Va fi o ocazie de a invata lucrui pe care nu le poti invata din carti pentru ca nu s-au scris carti despre investitiile imobiliare din Romania. Vei invata de la un investitor cu zeci de tranzactii la activ si vei avea ocazia sa cunosti o comunitate de oameni care au o pasine pentru educatia financiara si investitii.

Inscrie-te la Workshop

Tine minte ca investitia in educatie iti aduce cel mai mare randament pe termen lung si are o dobanda compusa care se acumuleaza prin actiunile tale de zi cu zi.

Pe curand!

Valentin