Investitii imobiliare in apartamente noi pe timp de criza

Un complex impunator cu peste 300 de apartamente din zona semicentrala a Bucurestiului. Locatia foarte buna, intr-o zona de interes pentru mine. Astfel, am zis sa fac o vizita pana la punctul de vanzari si sa cer mai multe detalii.

Intru in locatia care serveste ca punct de vanzari si intreb acolo cine ma poate ajuta cu informatii despre un apartament. Erau trei doamne relaxate si glumete din partea dezvoltatorului si o clienta. Sunt rugat sa astept sa termine cu clienta. Astept un pic si apoi ma primeste doama agent de vanzari.

Vanzatorul si cumparatorul fata in fata

Ma asez frumos pe scaun, cu un set bine pregatit de intrebari. Stiam exact ce voiam si ce sa intreb. Doamna agent ma privea cu o privire fixa (de vanzator de top), cu o politete rece si fortata si cu un zambet arogant abia stapanit.

Doar ca sa fiu foarte clar, nu eram acolo sa fac conversatie si nici de plictiseala. Investitiile imobiliare fac parte din planul meu de independenta financiara. Am o viata cel putin la fel de aglomerata ca domnisoara/doamna in discutie. Diferenta, ea isi facea job-ul, eu eram in timpul liber.

La intrebarile mele de bun simt, zic eu: cat costa metrul patrat, cat costa o parcare, la ce etaj mai sunt disponibile apartamente, primeam raspunsuri in doi peri si asta dupa ce am fost atentionat ca toate informatiile sunt pe site. Pai stai asa, daca informatiile sunt pe site, tu astepti ca eu sa vin la tine direct si sa spun: vreau apartamentul cutare, cu loc de parcare si boxa, poftim banii, hai sa facem actele? Si tu sa iei si comision de 2-3% din valoare? Uite asa usor se castiga 2-3000 EUR, dupa mintea unora.

Femeia asta transmitea prin toti porii: Am vandut multe apartamente inca din stadiul de proiect, m-am umplut de bani din comisioane, nu dau doi bani pe tine, ca tine sunt o mie, ca mine nu mai e niciunul.

Da, in boom, sunt clienti cu duiumul in imobiliare. Agentii imobiliari devin arganti, nu cedeaza nimic, te servesc prost si nu iti aloca timp ca sa iti explice. Dezvoltatorii construiesc repede si vand fara sa mai stea la negocieri. Este o piata a vanzatorilor, cumparatorii sunt multi si se adapteaza la conditii, la preturi si la toanele vanzatorilor. Cumparatorii au putina putere pentru ca sunt multi si vanzatorii au de unde alege.

Din fericire pentru mine, am fost mult timp aproape de acest fenomen al vanzarilor de apartamente in complexuri rezidentiale. Stiu cum gandesc oamenii din spate, stiu cum gandesc agentii imobiliari si dezvoltatorii, atat in timp de boom, cat si in timp de criza.

Aceasta este doar una dintre vizitele mele si discutiile mele cu agentii imobiliari care vand apartamente noi.

Din fericire, am fost foarte aproape de acest fenomen in perioada 2014-2015 (minimul pietei), cand am si cumparat un apartamant la minimul pietei.

Incepand din 2016, atitudinea agentilor care vand apartamente noi s-a schimbat dramatic.

Cand facem investitii imobiliare

Hai sa vedem care sunt datele problemei in ambele perioade. Vei vedea ca diferentele sunt enorme:

  1. In perioada de boom, cumparatorii sunt masa de manevra. Mesajul transmis lor este: Grabeste-te si vino cu banii acum, cat inca mai avem ce sa iti vindem, ca tine sunt o mie care stau la coada. Cerintele tale nu ma intereseaza si nici nu am niciun interes ca tu sa faci o afacere buna. Tot ce ma intereseaza este sa cumperi acum, in orice conditii si la un pret cat mai mare. Agentii de vanzari castiga bani usor, mii si mii de euro veniti usor in fiecare luna. Din pacate pentru ei, majoritatea ii sparg pe toti in acelasi timp, traind pe picior mare si gandindu-se ca asa va fi tot timpul. Dar, bineinteles ca situatia nu ramane asa si ajungem la punctul 2.
  2. In criza, situatia se schimba dramatic. Agentilor le scad brusc veniturile si obisnuiti fiind cu un anumit stil de viata, incep sa intre in panica si sa isi faca treaba mult mai bine. La fel si dezvoltatorii, au nevoie sa vanda un numar de apartamente lunar, pentru a-si plati ratele la banca si sunt dispusi sa lase la pret, sa faca concesii, sa iti ofere gratis unele avantaje, fie ca este vorba de o boxa, un loc de parcare etc. In criza, piata este a cumparatorilor, ei sunt putini, vanzatorii sunt multi si infometati. Acum tu poti sa impui regulile, esti valoros pentru vanzator, nu mai esti unul din turma pe care nu da doi bani, ci esti unul dintre putinii care il pot salva pe el de la insolventa pentru inca o luna. Acum poti sa faci achizitiile cele mai profitabile.

Dragilor, profitul se face la cumparare, nu la vanzare. In investitii, intotdeauna cumpara la un pret mai mic decat valoarea intrinseca a activului si vinde la un pret peste aceasta valoare. Culmea este ca nu vei avea concurenta prea mare la cumparaturi ieftine si bune, dar o concurenta grozava la cumparaturile scumpe si proaste. Oamenii sunt si vor fi intotdeauna irationali. De aici si pietele care variaza atat de mult, zeci de procente, in sus si in jos.

Vezi cazul agentei de vanzari – aceeasi persoana care ieri nu dadea doi bani pe tine, cand voiai sa cumperi un apartament de 100,000 EUR, maine, cand va veni criza, va fi super dispusa sa te ajute cu actele, finantarea, sa aiba rabdare cu tine, sa iti obtina boxa gratis, poate si parcare gratis si sa iti si inlocuiasca nu stiu ce amenajari care nu iti plac, tot pe gratis si asta pentru mai putin de 60,000 EUR.  Am vazut asta intamplandu-se in perioada boom-ului anterior si in criza ce a urmat. Acum este posibil sa se intample la fel.

Ce semne ne aduce anul?

Deocamdata piata imobiliara este blocata, la fel ca toata economia.

Daca perioada de carantina va continua si va afecta si mai mult economia, este foarte posibil sa gasim deal-uri foarte, foarte bune.

Eu cred ca daca perioada cu aceasta pandemie va fi scurta, pretuile nu vor scadea prea mult. Daca se va prelungi, vom vedea oportunitati unice in viata unui om.

Pe 21-22 martie vom avea un maraton de educatie in domeniul investitiilor imobiliare.

Inscrie-te la cursul online de investitii imobiliare

Totul online, doua zile, 5 speakeri, strategie completa.

Bogdan Dinu – Consultant wealth management și investitor pe piețe de capital și imobiliare.

Valentin Nedelcu – Coach & Trainer financiar, consultant fiscal, investitor cu peste 15 ani de experiență, fondatorul comunității ȘtiințaBanilor.
Cătălin Roșu – Doctor în inginerie seismică la Universitatea Tehnică de Construcții București cu teza intitulată „Soluții complexe de reabilitare seismică a fondului imobiliar”.
Ana-Maria Rotar – Director de Vanzari Kiwi Finance, expert in finantari.
Invitat surpriza – ne va prezenta o metoda foarte interesanta de a diminua costurile cu dobanzile bancare.

Maine, 19 martie,  este ultima zi de inscrieri.

Numai bine si spor la investitii inteligente!

Valentin

Un comentariu la „Investitii imobiliare in apartamente noi pe timp de criza”

  1. Am vizitat si eu un astfel de ansamblu rezidential prin ianuarie. Mi s-a parut amuzant ca nici nu m-au primit la discutie cand m-am dus direct la biroul de vanzari amenajat intr-un container langa santier. Pe motiv ca nu mi-am facut programare…. Tonul folosit a fost fix cel din articol. Nu intelegea cum pot sa o deranjez asa fara programare si fara sa fiu hotarata sa cumpar!

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *